论投资性房地产准则在实际工作中应注意的问题

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1、论投资性房地产准则在实际工作中应注意的问题摘要：投资性房地产准则的计量、公允价值模式的选择、对企业财务、税务的影响及审计过程中应选择的实质性程序。　　关键词：房地产；投资；准则　　　　《企业会计准则第3号－投资性房地产》出台后，使得具有投资或增值目的的房地产从“固定资产”、“无形资产”、“存货”科目中分离出来，单独归类为“投资性房地产”，这提高了会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者作出决策提供了有力依据。在实际工作中，我们要注意以下问题：　　　　1投资房地产的初始计量　　　　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资房地产的范围包

2、括：①已出租的土地使用权；②持有并准备增值后转让的土地使用权；③已出租的建筑物。《企业会计准则第3号－投资性房地产》第四条明确规定，下列各项不属于投资性房地产：①自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。②作为存货的房地产。在会计实务处理中，投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为建筑物或构筑物、土地使用权等，但两者又有明显区别：投资性房地产是为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，而固定资产或无形资产是为了生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产。所以，一项房地产是属于一般固定资产或无形资产还是作为投资性房地产，关键在于

3、确认其持有房地产的目的。　　　　2投资房地产的后续计量　　　　投资性房地产与普通房地产在会计处理上最大的不同，表现在对投资性房地产的后续计量上。《企业会计准则第3号－投资性房地产》第九条规定，企业应在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。《企业会计准则第3号－投资性房地产》第十条规定，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。①企业采用成本模式对建筑物和无形资产进行后续计量的，应比照《企业会计准则第4号－固定资产》和《企业会计准则第6号－无形资产》进行会计处理。②企业采用公允价值模式对建筑物

4、和无形资产进行后续计量的，不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，公允价值与帐面价值之间的差额计入当期损益。③企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，即同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。成本模式可以转为公允价值模式，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。　　　　3投资性房地产公允价值的选择　　　　投资性房地产准则引入了公允价值计量属性。所谓公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。在实际工

5、作中，由于房地产的独特性，不同的地理位置、结构、用途的房地产价值差别很大，使得公允价值的确定成了一个无法回避的难点问题。采用公允价值作为计量属性，是由财务会计目的决定的，相对于历史成本信息，公允价值更多地反映了市场对企业资产或整体价值的评价，大大提高了会计信息的相关性，为报表的使用者提供了决策有用的信息。但由于估计公允价值时存在复杂性、不确定性和高成本，使少数企业有机会利用公允价值进行利润操纵，而这反过来损害了公允价值的相关性和可比性。目前，我国理论界对公允价值计量属性的研究尚不深入，当务之急，我们需要加强公允价值计量的理论研究，借鉴国外公允价值计量先进的研究成果，结合

6、我国实际情况，制定符合我国国情的公允价值准则框架，在此基础上制定逻辑一致的公允价值计量具体会计准则，另外，我国也迫切需要制定一项专门和系统的公允价值审计具体准则，这对提高公允价值计量的可靠性有重要作用。针对以上情况，企业通常采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也可以采用公允价值模式进行后续计量。可见，我国限定了投资性房地产公允价值的使用范围，这在一定程度上避免了利用投资性房地产公允价值操纵利润的情况。　　　　4投资性房地产对企业财务的影响　　　　（1）投资性房地产采用公允

7、价值模式进行后续计量，将不再计提折旧或摊销，在资产负债表日通过“公允价值变动损益”科目调整房地产的账面价值来体现投资性房地产的公允价值。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额，借记“投资性房地产－公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目，公允价值低于其账面价值的差额作相反的帐务处理。因此，在投资性房地产价格上涨的情况下，企业当期利润将会上升；反之，利润会降低。　　（2）投资性房地产转换为其他资产或者其他资产转换为投资性房地产，在成本模式下，应将房地产在转换日账面价值作为转换后的入账价值。在公允价值模式下，投资性