2009深圳豪宅市场年度报告

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1、2009深圳豪宅市场年度报告【第一部分：概论】本报告基于国土资源管理局数据，搜集部分二手市场及专业房地产网站所提供信息，并综合本司分析，在全面掌握深圳2009年豪宅信息的基础上以公正客观的方式总结，希望能对有需要的人士了解行业一年来的整体情况有所帮助。2009年初，根据多项综合数据定义2009年为“深圳豪宅年”。时至年尾，这一论断已经被市场验证，整个年度内，豪宅如雨后春笋一般蓬勃发展。据统计，09年全市共有在售豪宅35个，累计成交7418套，成交建筑面积969962.46平方米，可谓蔚为壮观。这

2、些让09年的豪宅市场竞争异常激烈，在强大的市场较量中，呈现出许多新的特点，产品，营销策划，客户构成等方面也有较大程度上的变化，将在下文中一一予以总结论述。报告中所提及的豪宅概念为高端住宅，为市场公认的高标准、高价格“豪宅”项目，其余普通住宅则不在本报告研究范围之内。（注：对于“豪宅”这一概念，市场没有硬性标准，报告中的豪宅划分仅代表个人观点。）“2009年”范围为2009年1月1日-2009年12月31日。【第二部分：宏观政策分析】09年楼市政策从刺激到放任到引导再到抑制，最后转为遏制，政策曲线

3、十分清晰。也正是这样的政策，促使了房价在一年之内迅速回暖向好。回顾一年的政策之路，主要有以下重点内容值得提及：年初的政策主要以刺激为主，《财政部国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》将个人普通住房转让营业税免征时限降至2年，同时四部委出台六大措施力挺楼市，从税收、财政、信贷等多方面促进房地产市场健康发展。中央也重点关注珠三角发展，并在《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》中明确承诺，将赋予珠江三角洲地区发展更大的自主权。这又为深圳乃至整个珠三角地区的地产发展带来了更大

4、的成长空间。通过一系列政策苗头，中央已经和地方联动，酝酿出了一系列楼市振兴方案。救市政策引发各方热议，第一季度末，政府政策也开始在表面上转为低调，将“振兴”转化为“促进平稳发展”。与此同时，一系列廉租房和保障性住房优惠政策也陆续出台，温家宝总理3月初发布“要整顿市场秩序，使房价保持合理水平”的讲话，郑重表明了政府努力满足弱势群体住房需求的坚定立场。政府在保障性住房上的多项作为，也是导致09年住房结构性差异持续拉大的原因之一。进入第二季度之后，随着楼市回暖趋势的日渐明朗，一系列控制性政策也渐渐浮出

5、水面，以防止房价过快飙升，并对申购多套住房的条件进行进一步限制。4月中旬，银监局重申，非改善型二套房贷，首付至少4成。此外，政府还对别墅的配套建设提出了部分限制性要求，限制铺张浪费作风。至5月24日，住建部终于明确表示，将不再出台刺激楼市政策。而此时，开发商们最艰难的日子已经过去，后续又通过促成当地政府加快旧城改造，人为制造了大量住房需求。楼市继续向好。另一方面，国务院13年来首度下调商品房资本金比例，又将很大程度上解决开发商的资金链问题，再度暗地里为楼市推波助澜。由于全年适度宽松的货币政策和财

6、政政策始终没有收紧，因此即便有二套房贷坚持首付40%以上的强势政策，但依然无法控制被抑制的刚性需求大量释放。直至最后一季度，政策终于转向，有了住房转让营业税免征时限恢复至5年等遏制政策，而“国四条”的出台甚至让三级市场成交量在一周之后暴跌三成。尽管政策不利，但仍有部分业内人士认为系列政策没有触及根本，鉴于房地产对GDP的巨大贡献，明年价格将大跌的说法依旧值得商榷。从整体上来看，全市年度内的政策走势十分明显，从年初到年末依次为：振兴——刺激——促进——引导——限制——抑制——遏制。而政府的意图也显

7、而易见，一方面希望通过楼市拉动经济，保增长，促发展，另一方面又恐泡沫膨胀，弱势群体怨声载道。然而前者毕竟占主流，于是出现了在保8任务顺利完成之后政策的明显收紧，并有望借此遏制已经过于泡沫化的楼市，以便适时收紧缰绳。【第三部分：整体市场概况】基于以上宏观政策，全市09年豪宅市场发展态势也已经有了初步轮廓，跟随政策大趋势，深圳豪宅一路见涨，无论是成交量还是成交价格都屡创新高。而这整个奇迹般的上扬历程可谓“意料之外，情理之中”。“情理之中”者谓系列政策引导楼市回暖向好；“意料之外”者谓没想到楼市发热到

8、如此程度，深圳房价从年初的1.1万每平方米的单价到年底最高峰2.6万元每平方米的单价，130%的涨幅令人动容而敬畏，尤其是豪宅，以绝对领军者的身份引领楼市发展，无论品质抑或价格，都发挥了引领者的绝对力量。纵观欧美、澳洲等成熟国家的楼市发展规律，豪宅表现出的最大的特征是：与普通产品的结构性价格差异非常大，2009年豪宅的售价或涨幅都出比普通产品高出近一倍，未来豪宅产品和普通产品结构性差异还会继续拉大，以此而论，2009年深圳实为“豪宅元年”，并表现出了后续可能深度演绎发展的诸多特征。图表：全市20