郑州市花半里项目整体策略解读

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1、花半里项目整体策略解读目录第一部分东西地块房源分析第二部分项目现存问题第三部分项目核心思路第四部分项目结论l目的l结论第一部分、东西地块房源分析1、花半里西地块现剩余房源○住宅部分建筑形态楼层套均面积套数销售额1号楼11、15、16、17113.26㎡420216358、10、11、12、13、14、15、16、17113.2㎡9453481014、15、1634.62㎡350088511、12、13、14、16、17115.27㎡631262992号楼7、18（10层——17层每层各2套）92.99㎡1874891371475.7713542203号楼

2、150.86㎡样板间1767576150.81㎡样板间17552564号楼100.42㎡样板间1523289100.55㎡样板间1486763870.65㎡135546070.85㎡1356446100.55㎡1502750合计48套21774526○剩余商铺套均面积套数销售额100平方以下11120173200㎡以上1021239568300平方以上1026780989合计21491407302、花半里西地块尾盘概况：※住宅48+商铺21=69套，总销售额约7000万※住宅户型分布范围：70、92平方米，113—150平方米左右中户户型。主要集中在10

3、层以上楼层较高。※特价房3800元/平方米，均价4100元/平方米。3、花半里东地块房源情况东地块房源分析楼号总套数剩余套数剩余面积区间5#241109平米二房1套6#24192平米二房1套7#246112平米三房5套114平米三房1套8#240-----9#36395平米二房3套10#24195平米二房1套11#34527038.75--39.78平米131套42.34--46.96平米112套51.33--55.63平米19套61.65平米1套70.84-76.48平米7套12#1254119733.73--38.18平米236套40.95--41.

4、64平米74套50.24--59.17平米-216套74.5--77.01平米118套81--89.89平米383套103.34--105.28平米170套面积套数比例面积套数30-4036740-5018650-6023560-70170-8012580-9038390-1005100以上177综合分析东地块西地块户型丰富中小户型为主房源集中楼层较高户型单一大中户型◎东地块户型主要集中在30——90平方中小户型，现主推11、12号楼，根据房源分析可以看出11、12号楼户型多为30㎡—60㎡小户型为主，现所剩房源较多。◎通过对东西地块的房源分析得出西地块

5、所剩余房源69套，且户型单一，楼层较高，西地块房源较多，且户型丰富，房源主要集中在11、12号楼，户型偏小。二、现存问题销售执行销售说辞○项目本身为一个项目，分为两个售房部在销售上不能很好的使项目达到统一，销售员不能统一销售说辞，容易造成目标客户的流失。○两个售房部再说词和谈判上不能很好的统一，在销售上存在一定差异化，无疑削弱了项目的核心竞争力。策略执行广告推广○两地块所处销售阶段不同，诉求重点也将不同，广告推广上将两个地块信息同时在广告上体现，不能系统的将项目卖点整和，在广告推广针对性不强，无疑削弱了广告投放效果。○无系统整体策略，造成两地块在诉求上不

6、能相互统一，造成一定的信息阻碍，无法准确地传达项目信息，影响整体销售。三、项目核心思路房源分期时间划分表09年3月4月5月6月7月8月9月10月09年9月份推出房源较集中的12号楼，进行房源分步骤推出先推出A、C单元房源在推出B、D单元房源。09年3月份开始推出11号楼，商业部分同时推出西地块09年3月——4月销售90%面对项目现存问题，基于项目整体快速回款并正常有序发展的前提下，综合考虑全盘我司将对目前的销售状况提出以下思路：1、房源的控制通过上文图表房源分析，综合全盘考虑在西地块剩余房源不多且单一的情况下，客户抗性较大，因此将西地块遗留房源全部以特价

7、房3700元3800元推出，快速去化剩余尾盘，回笼资金。2、推出东地块11号楼，商业同步项目房源主要为中小户型，占项目总房源的80%，从房源分布上看主要集中在东地块高层11、12号楼，从户型面积分布上11、12号楼较为平均，30㎡——60㎡小户型房源较多，现将11号楼与12号楼同时推向市场，户型较为重复，市场压力大，客户选择余地大的同时容易犹豫，因此建议在现在市场不好的情况下综合考虑位置，户型因素，在销售过程中将11、12号楼进行区分，刻意主推11号楼，南向3600元—3700元/㎡,北向3500---3600元/㎡,从而减轻户型面积重复带来的市场压力，

8、加快成交率，也有利于产品在后期卖出更高的价钱。随着西地块的交房入住人气提升同时推