《房地产二市场》word版

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1、房地产二级市场房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。目录定义影响相关法规1.1998-2010的二级市场调控法规2.从鼓励外资进入到限制外资进入定义影响相关法规1.1998-2010的二级市场调控法规2.从鼓励外资进入到限制外资进入展开编辑本段定义　　房地产一级市场是指国有土地交易市场，全国所有土地都归国家所有。国家以土地所有者的身份，将国有土地

2、使用权，按土地的交易价格，出让或转让（批租），并主要由市、县政府部门垄断执行，其他部门无权出让或批租。　　房地产的二级市场主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业（房地产开发公司），在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。二级市场也指新建造好的第一次上市出售的房屋，就是房产增量市场。二级市场也包括土地二级市场，即土地使用权的转让。　　房地产的三级市场指房地产商品所有者（企业、单位和个人），将取得一定年限的土地使用权和房产所有权进行转让或出售的交换、交易市场。编辑本

3、段影响　　对于一个房地产市场而言,如果投资性购房和投机性购房过少,可能会造成房市尤其房价变化方面的活力不够。如果投资性购房和投机性购房过高,则会造成房市尤其房价变化方面的大涨大跌。投资性购房和投机性购房过高造成的后果,势必快速推进房价在短时间内暴涨暴跌。这无疑加剧了房地产市场的风险。　　尤其二级市场,一旦投资性尤其投机性买卖过多,必将不断拉升二手房房价阶段性上涨,拉升二手房租金的上涨,从而进一步提升对一手房等整个房市投资的回报预期,并引以为一手房房价上涨的理由，刺激、推动房价的继续非理性、非市场的上涨。　　目前,由于近几年房市的过火发展

4、、房价快速大幅度已经到了疯狂的地步，导致了大量需求提前释放,大量新房经买入后变成存量二手房。由于投资者的套现,大量的二手房将陆续进入到市场。二手房市场将比一手房市场相对要火热，存在将来被人为做市的可能性。一旦,二手房被人为做市疯狂火热起来,有实力、持房较多的“房主”投资者,就可能获得惊人利润。反过来,这又将促进一手房市场再次疯狂起来,房价疯涨起来。就这样,一、二手房市场之间,彼此互相促进,循环演绎,拉高房市投资预期,推高房价,加大房市投机性等风险。　　一些外资尤其投机性外资(如私人基金等)，正纷纷进入中国房地产二级市场。有资料显示,目前

5、通过非正常途径入境的3000多亿元外资中,正有相当大的比例的资金在深圳、广州、上海等地暗自潜行炒楼,进一步把高企的房价推上新高。在房产二级市场，估计有一半房地产中介或经纪公司含有外资成分；在高端置业顾问领域，外资成分企业居多，而在房地产的三级市场则是国内企业居多。　　进入中国房市的外资,在对房产项目的投资上,确实很少直接进入开发领域。外资一般选择甲级写字楼、高星级酒店、大型卖场、高档住宅等作为投资对象,往往选择项目收购、产品买卖的方式。这种模式,实际上就相当于外资在研究中国政策后选择“二手房市场”进行操作。　　虽然，中国房价高涨主要是供

6、需矛盾所决定的，外资炒房并非是导致的主要因素，但是，外资炒房在某个城市或者某个区域的确在一定程度上推高了房价，而且，外资看好了我国的房地产的二级市场，有大举进入的企图，如果我国不及时出台相关的限制政策，那么势必会造成二级市场的投资过火，从而使房价不断飞涨。　　土地二级市场的流转将来一定要进行很好的研究，特别是在经济发达城市。就目前来看，要规范土地二级流转，需要考虑的问题有很多。比如首先要摸清情况，到底有多少二手地闲置在政府或企业手里；其次，对于二手地的使用年限和价格参照要有清晰界定，比如工业用地是50年使用权，如果转让时剩余时间不到50

7、年了，是延长时间再转让，还是按照剩余年限计算价格，这都需要政策有明确规定。编辑本段相关法规1998-2010的二级市场调控法规　　1998年国家结束福利分房，全国房地产市场开始产生。从1998年到2010年，中国房地产的发展历程可划分为四个阶段：　　第一阶段为房地产启蒙阶段（1998年~2003年），这个时期主要是房地产市场化机制形成阶段；　　第二阶段为房地产飞速发展、不断调控的阶段（2003年~2007年），这个时期主要是房地产发展和完善的阶段；　　第三阶段为阶段调控奏效阶段（2007年~2008年9月），这个时期主要的市场表现是市场

8、第一次真正出现价量齐跌，调控奏效；　　第四阶段为市场急剧回升再打压阶段（2008年9月~2010年），在这个时期由于宏观经济受到了外部冲击，为了09年保8，国家启动了规模宏大的经济刺激计划，房地产市场在政策