《房地产市场分析》word版

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1、第三章房地产市场分析一、房地产宏观市场分析、资料来源中国房地产信息网：《2012中国房地产市场形势总结2013年发展展望》、《2012年1-7月份全国房地产开发和销售情况》。（一）全国房地产市场情况2012年12月中央经济工作会议明确了“继续坚持房地产宏观调控政策不动摇，“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”等战略举措。2013年年初国家又推出了房产调控新“国五条”：即：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管；从政策上看国家在

2、房地产宏观调控政策不动摇，决心很大，但实际上国家发改委在促进城镇化健康发展规划中指出:城镇化未来十年将拉动40万亿投资，城镇化率将由2011年的51.3%提高到60%以上;这表明了未来城市发展和人民生活改善的前景更为广阔，也赋予了房地产发展更多的机会。预计我国未来房地产市场将：1、在市场刚性需求的推动下，商品房交易量和价格开始转暖，特别是三、四线城市，绝不会大起大落，以及超越政策调控承受线；2、市场各方将逐步确立理性心态，即开发商抛却暴利思维，消费者确立理性房屋消费观，地方政府抛却土地财政思维；3、商品房限

3、购、限价等行政性政策短期不会放松，土地制度完善、房产税扩大开征范围等长效调控手段将常态化。6（二）湖南房地产市场情况近年湖南房地产项目开工面积增长率持续增长，竣工面积增长度却逐年下降，价格在全国仍处于中等偏下水平。虽然2011年、2012年成交量分别与上年同期均呈下降趋势，但房地产的宏观调控对湖南房地产市场影响程度有限。未来湖南房地产市场热点将在房地产市场发展尚未充分的非限购三、四线城市及县级城镇，但投资回报率会有所回调，市场次序逐步规范。2013年以来房地产市场销售好转，资金回笼加速，开发企业资金压力将有

4、所缓解。随着国家支持保障性住房和普通商品住房的力度进一步加大，湖南省委省政府支持开发企业投资城镇特别是县城扩容提质和中心镇建设的相关措施落实，开发企业投资信心有望逐步恢复。也将为湖南省房地产市场稳定发展提供机遇。预计湖南全省房地产投资增速下滑的趋势可能在下半年得到有效控制，特别是市县级房地产市场发展空间大，可持续开发的潜力大。（三）株洲市房地产市场分析（一）株洲市经济发展状况株洲市是湖南省重要的工业城市下辖四区、一市四县，国土面积11262平方公里，总人口393.2万人。2009年至2012年，株洲市GDP

5、总量分别为1020亿元、1275亿元和1564亿元，1759亿元，平均增速19.9%，高于全国增速水平，各项人均指标在湖南省名列前茅，综合实力排名全省第二。目前株洲市享有“中国电力机车的摇篮”，“6中国电力机车之都”的美誉，拥有“国家卫生城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家交通管理模范城市”、“国家绿化城市”、“国家园林城市”和“国家金融生态城市”等10多项称号，2012年度福布斯中国中部商业城市排行榜，位居第7位，非省会城市第2位。2012年完成财政总收人213.8亿元，同比增长21.9%；全社会固定资产

6、投资额完成1150亿元，同比增长35.5%；全市城镇居民人均可支配收入25916元，同比增长14.5%；城市综合实力在全国地级以上城市居56位，在全省仅次于长沙居第二位。根据《株洲市城市总体规划(2006年——2020年)》，到2020年，市区人口将达到120万人，市区面积要达到120平方公里。表10：2009年-2012年全市综合经济状况表3、数据来自株洲市《关于国民经济和社会发展统计公报》和2009-2012年12月《株洲统计月报》指标名称2008年2009年2010年2011年2012年全市GDP（亿

7、元）909.51022.6127515641759人均GDP（元）245632747434020404314534城镇人均可支配收入（元）1643017900196432263425916（二）株洲市房地产市场状况分析表11：株洲市房地产数据统计表、数据来源于株洲市与社会发展统计手册和株洲市统计局2009-2012年12月份统计月报资料单位：万平方米、亿元项目2008年2009年2010年2011年2012年房地产开发投资81.4104.1146.6184.8189.6施工房屋面积1243.21722.22

8、141.62197.92484.9竣工房屋面积359.7242.7357.2501.7389.7实际销售房屋面积354.4429.9513.8601.8524.56商品房空置面积21.820.549.2113.399商品房屋销售额77.1109.7153.5225.6213.8从上表可以看出：2009年株洲市房地产市场受金融危机的影响，市场波动较大，同期房屋竣工面积下降32.5%。2010年，市场情况趋于好转，同