《关于房地产市场》word版

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1、致房企函：后高周转时代下应追求有质量的增长2012年，中国楼市将进入“后高周转时代”。这个时代里房地产企业应该追求有质量的增长。　　过去的十年是中国房地产业的“黄金十年”，也是企业高速增长的十年，尤其是近两年高周转类的企业更是实现了超常规的倍速扩张，典型如恒大三年内销售业绩成长十五倍！但是，随着内外环境的快速变化以及房地产调控的常态化，2011年房企遭遇了十年来最为严厉的政策调控，1月26日新国八条、7月12日和11月6日总理的两次表态强压，直接催生了中国房地产业价格的全面调整，有甚者幅度高达30%以上！结合目前行业所面临的各方环境

2、来判断，我们认为房地产业将进入“后高周转时代”，企业将面临“去政策红利、去存量、去杠杆”的三大压力，在此背景下有质量的增长将逐步取代过去单纯的规模化增长。借用保利宋广菊的观点，如何有效平衡“住宅与商业”、“速度和利润”、“资本与资产”三者之间关系，将直接决定在未来越来越激烈的同业竞争中，谁将能够走得更好、更稳健。基于此，中国房产信息集团·研究中心为企业提出了在把握市场节奏、谨慎扩张布局、推动产品标准化、严格控制成本、积极调整营销略以及灵活开拓融资渠道等六方面的建议，供企业参考借鉴。　　一、对2012年行业发展环境的三大假设　　1、发

3、达国家缺乏提振经济可行手段，预示明年国际大环境难以好转。　　2011年以来，欧洲主权债务危机不断升级。从政府公共债务与GDP之比来看，欧洲整体上已达到80%以上；而美国则更不乐观，截至2011年6月，美国联邦政府债务余额占GDP的比例约为95.6%。发达国家的债务危机已成为2011年世界经济最大的关键词，而放眼2012年，国际经济环境好转依然困难重重。　　首先，为应对2008年的国际金融危机，主要发达经济体政府在过去两年陆续把私人部门的债务逐步转化为政府债务，如今沉重的国债负担大大压缩了继续实施扩张性财政政策的空间。2008年9月以

4、来，美国政府先后推出五轮大规模的财政刺激计划，并持续推行减税政策，预计2011年美国财政赤字决算对GDP的比例将达到-10.9%，刷新在和平时期的最高水平；而欧元区2010年财政收支余额对GDP的比例同样也达到-6.0%。　　其次，目前主要发达经济体已将利率降至历史最低水平，这使得进一步实施宽松货币政策以刺激经济增长的空间非常有限。美国联邦基金利率从2007年8月的5.25%逐渐降至2008年12月的0.25%，目前仍然维持在这一水平；欧洲央行刚于2011年11月下调基准利率0.25个百分点，至1.25%的较低水平。　　2、国内投资

5、、出口延续低迷可能性较大，明年经济增速或回落至8-8.5%。　　国内经济方面，从2010年第四季度开始，季度GDP增长速度就已出现逐季减慢的趋势，特别是近几个月工业、出口、财政收入等增速都出现较明显减慢。究其原因：首先，世界经济增长乏力，特别是欧洲主权债务危机影响发酵，波及我国经济；其次，为了控制货币流动性过多助推价格上涨，在2010年底将适度宽松的货币政策调整为稳健的货币政策，在抑制通胀的同时必然会使增长速度有所减慢。　　对于即将到来的2012年，我们认为进一步下行的压力依然存在。分部门来看，近十年来中国经济增长主要是靠投资与贸易

6、拉动，而消费贡献率相对有限。投资方面，由于占比最大的两个贡献项房地产开发投资和铁路公路投资处境每况愈下，因此2012年整体投资增速进一步回落已经确定；贸易方面，鉴于欧盟和美国是中国最大的出口市场，欧美经济不景气必然将拖累中国商品的出口。从数据上看，2011年前三季度投资、出口和消费对经济的拉动作用分别为5.0、-0.1和4.5，而2010年全年这三个数据分别为5.6、7.9和3.9。我们预计，2011年全年中国GDP增速将回落到9%左右，2012年全年或进一步回落到8-8.5%左右。　　3、2012年房地产开发投资极有可能回落到个位

7、数增长。　　至于2012年房地产开发投资增速将下滑到什么水平，我们可以分别通过商品房和保障房两部分进行测算：　　保障房方面，由2010、2011、2012三年新开工保障房分别为590万套、1000万套和700万套，另2010、2011两年竣工保障房分别为33万套和300万套计算，假设保障房建设周期为3年且匀速推进，且当期在建保障房套数约等于上期在建套减去上期竣工套数加上当期新开工套数，则有结论2010、2011、2012三年保障房在建套数分别是590万套、1557万套和1957万套，根据此前住建部公布的每1000万套保障房对应1.3

8、万亿资金的数据计算，今明两年保障房开发投资额分别为6747亿元和8480元。在商品房方面，2011年商品房投资增速大约为18%，预计2012年该增速大致将回落到7%左右，因此今明两年商品房开发投资额具体约为60676亿元和66185亿