2012年西安商品房市场3季度发展报告

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1、2012年西安商品房市场3季度发展报告一、政策篇今年以来，限购松绑，金融政策调整等放松调控的传闻不绝于耳，包括住建部、发改委、央行、银监会等四部委对关于房地产政策可能松动多次辟谣，业内专家表示，近期四部委罕见密集回应市场传闻，实属罕见，一方面表明市场敏感期舆论风险高企，另一方面表明政府对于市场调控的基本态度依然严谨。西安房地产信息网数据研究中心特将2012年3季度楼市调控政策做以梳理，以供购房者、业界参考。一、土地篇1、供应情况：前三季度，全国300个城市共推出土地26274宗，推出面积105014万平

2、方米，同比减少16%。其中住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）7714宗，推出面积33945万平方米，同比减少26%。这主要是因为年初以来全国土地市场受调控影响景气低迷，使得上半年工地计划完成率较低。但进入三季度地方政府加大了推地力度，致使9月供应量环比升高，就9月单月全国300个城市共推出土地3123宗，推出面积12974万平方米，环比增加了7%，其中住宅用地1054宗，推出面积4736万平方米，环比增加了12%。2、成交情况：前三季度，全国300个城市共成交土地20911宗，成交面积82

3、066万平方米，同比减少22%；其中住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）5548宗，成交面积24516万平方米，同比减少35%。但是进入三季度以来，部分龙头房企加快了拿地节奏，例如对10家龙头房企的监测显示，年内拿地金额已经达到820亿元。截至目前，万科、恒大、华润等三家房企就9月拿地金额达95亿元。此外，在9月，金科、招商、荣盛发展、首开、万达和上海复地等多家房企也斥资10亿元大手笔拿地。可见虽然龙头房企上半年拿地较为谨慎，但从7月以来的情况看，大型房企高度关注土地市场的机会，拿地动作趋向

4、频繁，尤其优质地块是他们土地储备的主要目标。3、成交价格：前三季度全国300个城市成交楼面均价为859元/平方米，同比下跌9%；其中住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1227元/平方米，同比下跌2%。但从9月全国300个城市成交楼面均价为1162元/平方米，环比上涨29%，同比上涨12%，其中住宅用地成交楼面均价1596元/平方米，环比上涨29%，同比上涨10%，可见9月以来成交的热点地块大多以溢价成交，大型房企关注土地方向为优质地块。4、数据支撑分析：西安房地产信息网数据研

5、究中心统计数据显示：2012年3季度，西安市共挂牌出让各类土地75宗，面积合计为290.22万平方米，同比减少37.47%，环比2季度增长3.96%。从上年度限购政策开始，各地土地部门在政策执行初期纷纷加大土地供应，而随着商品房市场销售遇冷，房企拿地信心不足导致土地流拍率加大背景下，土地管理部门供地热情也有所减弱。可见2012年上半年土地市场整体景气度依然不足。2012年3季度，西安市共成交土地150.23万平方米，环比下滑28.27%，同比下跌73.01%；成交金额37.26亿元，环比下滑41.74%

6、，同比下降72.01%。4月份开始，西安土地市场明显开始好转，主要得益于楼市价稳量增的市场回暖表现，带动开发企业拿地意愿也有所上升。但从分月度表现来看，至9月份土地交易再度跌入谷底。究其原因，西安商品房市场以刚需为主的置业人群经历了大半年的去化，对商品房市场交易量支撑呈现后继不足，同时部分房企小幅上调价格，引发部分刚需再度观望，楼市收紧环境下刚需对于置业成本、风险等的考量更趋审慎，也迫使开发企业在拿地方面也趋于审慎，从土地市场流拍率持续处于高位即可看出这一特征。6至8月份供地量相应回落明显，而随楼市销售

7、呈现上扬，随品牌房企为主体的企业拿地热情重新回升，土地供应量相应加大，9月土地供应量环比大幅增长55.96%，增至百万平方米以上。从上述分月度土地成交走势图来看，4月份开始，西安土地市场明显开始好转，主要得益于楼市价稳量增的市场回暖表现，带动开发企业拿地意愿也有所上升。从西安市土地市场各类土地供应季度走势图上可以看出，住宅和商业用地供应量有增加的趋势，商住综合用地供应量3季度有明显的下滑。随着西安城市规划的扩大，涌现出较多的待开发区域，诸如航天基地、大兴新区及三桥区域、灞桥区域等，这也使得住宅和商业的土

8、地供应有所增加，同时也备受开发商的青睐。从3季度西安土地市场各类土地供应比例图中看到，工业用地所占比例较大，供应量为104.69万平方米，占到全市总供应量的36%，环比涨幅154.84%，但同比下滑38.6%；其次是商住用地供应量为78.43万平方米，占全市总供应量的27%，同比下滑10.98%；而住宅和商业用地分别供应58.76万平米和48.33万平方米，分别占到全市总供应量的20%和17%。3季度，西安市土地供应主要集中在城北、城东、高