我国物业纠纷矛盾探源及解决路径

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1、我国物业纠纷矛盾探源及解决路径内容提要:物业概念被引入中国后,对我国经济、社会的发展和人居环境的改善等方面发挥了积极作用,但随着物业服务发展,各种矛盾随之产生。这些矛盾严重影响许多人的日常生活,也给社会造成了不稳定的因素。这些矛盾的妥善解决一定要通过法律途径。本文运用了归纳分析和统计分析的方法对物业纠纷进行了实证研究,对形成物业服务纠纷的成因进行了深入的法律分析,明确各主体的法律地位,厘清主体之间的法律关系,探寻造成物业服务纠纷的根源,同时从行政、司法和立法三个角度提出解决物业服务纠纷的解决路径。关键词:业主/物业公司

2、/开发商Abstract:Sincethepropertymanagementy,thedevelopmentofsocietyandthelivingenvironment.Hoentofthepropertymanagement,kindsofconflictshaveappeared,anypeoplepsdailylifeandbringmanyunstableelementstothesociety.Theymustbesolvedbysomelegalmeansproperly.Inthisessay,th

3、eauthorhasdonesomelegalresearch,anagementconflictstoanalyzethelegalpositionofsubjectsandtherelationship.Finally,theauthorprovidestherouteofsolutionsinadministrative,judicialandlegislativeaspects.Keyanagemententerprise；realestateenterprise随着我国社会主义市场经济制度的发展,住房改革的深

4、化和商品房市场的完善,物业服务以一种专业化、社会化和企业化的模式走进千家万户,影响到许多人的生活[1]。　　一、物业纠纷矛盾凸显作为20世纪80年代开始被引入我国的概念,物业服务近年来在我国发展势头迅猛,成为新闻和百姓生活中的高频词汇,但对于多数人来说,物业服务的内在法律关系及如何处理该领域的纠纷仍不清楚。物业服务领域纠纷大量产生,因此产生的诉讼案件也大量产生并迅速增加。根据北京市高级人民法院统计,有关物业纠纷的案件2002年收案4010件,到2006年突破3万件,增长了近8倍,占民事案件的比例也由217%上升到111

5、6%[2]。物业服务纠纷中物业费问题最常见。根据统计,物业费拖欠案件占物业费纠纷案件的70%以上[3]。然而,在物业费拖欠背后隐藏着许多问题,如物业收费标准高,物业收费内容不合理,物业服务质量差,配套设施不完善,开发商迟延办理产权证,房屋建设质量问题,擅自出租地下室,地面及地下车库停车收费等。　　二、物业纠纷矛盾产生原因的法理剖析由于《物业管理条例》和民事基本法《中华人民共和国物权法（以下简称《物权法》）颁行较晚,一些物业矛盾的产生也有法制环境的背景原因。物业纠纷中的种种矛盾归根结底都源于法律关系和责任主体的不清晰,这

6、也是产生物业纠纷矛盾的根本原因。因此,《物权法》第二编第六章设专章规定了业主的建筑物区分所有权,以《物权法》为基础,结合其他法律文件和民法理论,可以厘清权利类型、法律关系、主体法律地位和相关文书的法律性质等问题:（一）明确权利类型建筑物区分所有权制度是物业管理制度的法律基础[4]。业主购买或通过其他方式,获得公寓化住宅,取得的是建筑物区分所有权,这是物权的一种类型,业主根据物权法取得该权利。建筑物区分所有权是一种复合性不动产所有权:首先,是业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的专有所有权。专有所有权指业主对专

7、有部分享有自由使用、收益及处分的权利。在建筑物区分所有权中,专有所有权具有主导性[5]。其次,是全体业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分享有的共有所有权,具体每一位业主基于法律规定或约定对共有部分共同享有的权利。最后,是全体业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分享有的共同管理权。具体每一位业主的共同管理权表现为对建筑物管理、维护和修缮等共同事务过程中形成的成员权。（二）明确主体的法律地位及其法律关系1.主体的法律地位业主,是因为购买公寓化住宅,取得房产证,成为该房屋所有权人。根据《

8、物权法》第83条规定,业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。据