建立我国物业纠纷解决机制研究

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1、建立我国物业纠纷解决机制研究：近些年来我国房地产市场可谓是发展迅猛，这使得物业管理行业相伴蓬勃而生。但毕竟物业管理行业仍属发展中的事物，自身不是很完善，加上法律等配套政策没跟上，物业管理的纠纷问题也便随之产生了。　　关键词：物业纠纷；业主；解决　　：D923：A：1673-0992（2010）11-0000-02　　　　　　我国自改革开放以来，经济飞速发展，大批新兴城市崛起，城市化进程不断深入，房地产市场火热发展，使得物业管理行业应运而生。对促进我国的房地产业的健康运转，推动市场经济发展，改善广大人民的生活水平以及提高城市的现代化程

2、度发挥了十分重要的作用。但只有二十多年历史的物业管理行业仍是一个年轻人，有着这样那样的不成熟之处。加上法律和政策的缺失，使得有关小区物业的纠纷日益增多，引起了民众，学者以及政府的关注。　　一、物业纠纷的产生之因　　第一，业主的自我保护意识不强，对一些概念模糊不清，物业公司就钻这个空子侵害业主利益。一些业主认识不到业主大会与业主委员会的重要性，没有成立业主大会和业主委员会；一些业主不主动了解相关法律法规，就肆意抱怨；一些业主不明白物业服务企业的职责及其重要性，觉得没必要请物业服务企业；一些业主认为只要交了钱，物业公司就应该管理有关住宅

3、的一切事情。　　第二，物业管理作为新兴产业，发展还很不成熟，人才匮乏，专业知识和管理经验都存在缺陷，与业主沟通能力差，大多数物业管理人员学历较低，缺乏专业培训，容易与业主产生纠纷。　　第三，物业管理法规不完善。虽然新《物权法》已经颁布，加上之前的《物业管理条例》，这两部关于物业管理法律法规，可操作性不强，不能具体的指导业主维权。目前，合同是界定产权的标准，法律的不完善，合同也存在缺陷，使得法院在裁判时无章可寻，当产权不清时，发生纠纷与矛盾就不可避免了。　　二、小区物业纠纷类型　　其实要深究物业纠纷的类型，从不同的角度划分就会有出不同

4、的结论，但因篇幅有限，笔者仅从主体角度进行分析。　　1、业主与物业管理企业之间的纠纷。物业管理企业是物业管理的直接实施者，物业管理企业服务的好坏与业主的利益息息相关，二者之间的纠纷在所有纠纷中所占比重一直是最高的。例如物业费用的征收，物业费用本该由双方协商，但事实上都是开发商自己做主，业主没有协商的权利。　　2、业主委员会与物业管理企业之间的纠纷。业主大会和业主委员会是业主通过选举产生的维护业主利益的组织，其中业主委员会与业主的关系最为密切，业主大会更多的起着指挥作用，具体工作交由业主委员会执行。在物业管理行为中，业主委员会也和物业

5、管理企业接触最多，接触一多，自然就会产生纠纷。　　3、业主与业主委员会之间的纠纷。业主是小区物业的所有权人，由全体业主组成的业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的决策机构和最高权利机构,业主委员会是执行业主大会的决定事项的代表机关。{1}实践中，常常会出现小区内有部分业主对小区自治漠不关心，有部分业主想参与小区自治但是没有时间，也有虽然积极参与了小区自治但却是出于个人利益考虑的业主。所以，很多小区虽然成立了业主委员会，但由于各种原因的存在，导致了业主委员会无法真正代表业主的利益。　　4、业主与业主之间

6、的纠纷。小区业主不仅拥有对物业专有部分的所有权，同时也拥有对建筑物及其附属物的共有部分的共有权。由于小区各个业主的经济状况、生活行为习惯等方面的差异，业主与业主之间的纠纷不可避免。业主在对专有部分行使权利时，如果行为危及建筑物的安全或者损害了其他业主的合法权益，也会引起纠纷。　　5、业主与开发商之间的纠纷。开发商是小区物业的第一所有权人，在利益因素的主导下，其与业主之间的纠纷不可避免。比如开发商随意变更规划，减少绿化率，减少楼层间距；交付的房屋存在质量问题等引起的纠纷；在商品房销售广告中作虚假宣传，不兑现承诺而引起的纠纷等。　　6、

7、业主与政府部门之间的纠纷。容易与城市小区业主因为物业发生纠纷的政府部门主要有街道办事处、公安派出机关以及规划部门等。业主大会的成立和业主委员会的运作都离不开街道和居委会的指导。公安派出所是公安机关负责社会治安和户籍管理的基层机构，在社会治安综合治理工作中担负着重要任务。规划部门有作出城市宏观规划的权利，其作出的规划有可能影响业主的生活质量、周围环境，并导致业主所购房产的贬值等。以上政府部门职权的行使与业主的自身利益有着密切的联系，在其行使职权的过程中很有可能与业主发生各种纠纷。　　三、纠纷解决机制的建立　　目前由于物业管理中业主与物

8、业管理企业的纠纷解决渠道不畅通，途径单一，无非是通过起诉或自行交涉解决。目前人民法院案多人少的矛盾突出，司法资源不能满足人民群众的日益增长的司法需求。因此，针对物业管理纠纷形成的特点，建立物业纠纷多渠道解决机制，充分运用审判权、行政权