2006年广州房地产市场研究报告

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1、2006年广州房地产市场研究报告满堂红(中国)置业有限公司广州公司     研究部2007年1月第一章 2006年广州房地产市场总的运行特点在新一轮宏观调控政策不断出台的条件下，2006年广州房地产市场总体保持活跃，成交稳定，具体看，具有以下七个特点。一、总体来看，2006年新一轮宏观调控没有改变广州楼市发展的格局，市场交投依然保持活跃。从政府公布的数据看，全市十区共成交195863宗交易，较去年同期增长1.2％；成交面积2070.2万平方米，同比增长2.1％。新建商品房市场和存量房市场的交易量

2、、交易宗数均同比略增，说明楼市交投活跃，并未因频繁出台的政策出现大的波动（见表1-1）。 2006年5月“国十五条”出台的时候，市场还担心新一轮调控会给市场带来较大负面影响，楼市可能出现大的波动，但年终数据表明，近年广州楼市的发展格局依旧（见图1-1、表1-2）。二、土地供应猛增，土地出让量为历年新高，出让地价迅速上升。土地供应大幅度增加是2006年广州房地产市场的一个显著特点。全年公开出让45宗土地，总用地面积达到259万平方米，是2005年的5.24倍，成为近三年来的土地供应量增长最多的年份

3、（见表1-3）。第四季度，在金沙洲地块和科学城地块的出让中，广州率先采取“双竞双限”（即竞地价、竞房价、限地价、限房价）的新政确定的出让方式，为了达到调整商品房的供应结构和平抑房价的两大目的。这些土地市场的新动向值得关注。土地市场供求两旺，说明开发企业对房地产市场的未来几年的市场非常看好，特别是大的开发企业，对出让土地不惜重金竞投，出让的45宗土地中，基本上是由知名大发展商竞得，地块的总成交金额达到139亿元，比去年增长127％，使得成交地价屡创新高。例如，机场路东侧、广州中医学院西侧地段的商品

4、住宅用地成交价比底价高出118％，楼面地价达到4725元/平方米，成为目前广州住宅用地楼面地价的最高价，金沙洲和萝岗住宅地块拍出楼面地价超过4000元/平方米，年底推出的琶洲商务用地拍出7.42亿元的天价，楼面地价达到10037元/平方米，成为广州新的“地王”。三、市场需求较为旺盛，吸纳力较强。从市场供求关系看，需求比较旺盛成为广州楼市的显著特点。2006年的调控政策，不论是“7090”政策、“双竞双限”政策还是房产交易征收全额营业税延长至5年的政策，都没有对全年成交量造成太大影响。与需求旺盛不

5、同，市场实际供应并没有放大，新增量处于近年较低水平，存量供应没有大的增长（见表1-4）。广州新建商品房市场以换房需求主导，在楼价上涨较快的情况下，新房目前平均总价接近70万元/套，市场仍有承接力，说明市场吸纳消化力较强。市场吸纳率的数据说明，近年楼市“求大于供”的情况并没有改变。旺盛的购房需求还体现在二手市场稳中略增的交易量上。2006年存量房交易量占市场份额超过44％，市场地位重要，满足各种购房需求，首次置业和多次置业的改善居住型人群，都可以从市场中找到自己满意的房子，成为楼市稳定的重要因子。

6、从近年存量房市场的发展轨迹看，从2005年开始，存量房市场的增长模式已由高速、爆发式增长转变为平稳增长（见图2）。新政下存量房源供应相对不足、交易税费居高等因素制约其进一步发展。四、楼价快速上升，但第四季度升势减缓。2006年广州原十区新建商品住宅成交均价为6371元/平方米，较2005年5114元/平方米的均价提高1257元/平方米，增幅达24.6％。二手楼价同样稳步上扬，全年存量住宅成交均价3416元/平方米，较2005年全年成交均价2992元/平方米上涨424元/平方米，幅度达到14.2％

7、。满堂红地产的广州二手住宅指数显示，去年12月为1000点，2006年12月为1155点，上涨幅度达到15.5％。满堂红地产全年原九区（不含花都区）住宅成交均价为4798元/平方米，较去年全年4062元/平方米的均价高出736元/平方米，上升幅度超过一成五。2006年广州楼价涨幅到底有多少，目前缺乏权威、精确的计算工具，但有两个定性结论，一是自2003年下半年，广州楼价回升，2006年是三年来楼价升幅最大的一年；二是一手楼涨幅高于二手楼，依据是两个市场成交均价比较、二手房价格指数、同一楼盘价格变

8、化以及经验等。但进入第四季度，楼价上冲动力明显减弱，一直进行高位盘整（见图1-3）。  对比2006年与2005年的季度均价走势，会发现市场对政策调控的反应不同，2005年市场消化政策，楼价经历了一个季度的徘徊期，2006年楼价则一路上行，在价格上几乎看不出政策影响的痕迹。原因主要是市场“求大于供”加剧、政策短期效应递减以及2006年政策着力点在长远改善供应结构三方面因素所致。短期内楼价向上还是向下，政策因素始终要通过供求关系起作用。市场进入第四季度楼价上涨动力减弱，有二方面因素不容忽视，一是楼