海南鲁能地产海口盈滨半岛项目定位报告(正文完整版)

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1、谨呈：海南鲁能广大置业有限公司鲁能盈滨半岛项目整体定位与启动区策略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告主要内容第一部分整体定位及发展策略l项目属性l市场机会l定位方向l案例借鉴l整体发展策略l功能布局与开发分期第二部分启动区物业发展建议l启动区策略l市场分析l客户分析l启动区物业建议第三部分经济测算01020304050601项目属性盈滨半岛盈滨半岛项目区位：项目属澄迈县老城区管辖，紧邻海口西部海岸线，

2、距离海口市中心20公里盈滨半岛海口市盈滨半岛长流组团20公里海甸岛中心组团江东组团老城工业开发区三亚市项目在海南的位置项目在海口的位置盈滨半岛项目交通：目前滨海大道已修通至海口火车站，规划将通至盈滨半岛，将缩短市中心与项目距离，会为项目带来直接利好n目前从市中心通往地块道路为：滨海大道—秀英大道—南海大道—西线快速干道，均为城滨海大道市主干道，道路通达性好；n距粤海铁路轮渡码头及铁路海口北站（客运站）4公里，距离西海岸7公里，距离市中心20公里，距离美兰机场40公里。盈滨半岛西线快速中心城区40公里南海大道美兰机场①②①②③④金手指高尔⑨⑩项目范围：区域占

3、地11平方公里，现已获取5000亩土地，目前项目地块权属复杂零散，已有少量开发n目前半岛内剩余大部分土地还未征为国有，未来涉及征地拆迁补偿工作量较大；n半岛内个别地块是本项目难以获取的。编号地块情况共约1890亩；其中规划寺庙区490亩，已建成永庆寺80亩；东面458亩已定为启动区，年内启动和销售405亩，年内启动和销售③④⑤⑥⑦⑧共约1360亩；地块零散，4、5号地块中间有零星楼盘开发共约1237.5亩；周边为农村集体用地，权属简单，保留原始自然风光各1500亩；农村集体用地，原始自然风光；目前非鲁能所有，未来获取的机会很大西海岸前沿大酒店金鑫足球训练基

4、地碧海金沙溢盈海岸⑥王府⑤盈滨海岸京杭别墅夫温泉小镇熙岸高尔夫⑦⑨⑧⑩24地块资源：盈滨半岛有着丰富热带海景资源，独特内外海环境资源保存完好，人文景观永庆寺已落成开光1永庆寺n外海北望琼州海峡，内海辐射整个项目周边；2西海岸前沿大酒店3金鑫足球训练基地4月亮湾高尔夫外海盈滨半岛海口市n优质海景资源，但与三亚等地海景仍有较大差距；n2009年4月22日永庆寺落成庆典暨开光法会澄迈县老城区13内海永庆寺外海内海鸭塘项目属性界定：知名旅游城市边缘具有丰富热带海景资源及一定人文景观的大规模区域旅游地产项目占地11平方公里，规模大内外海生态环境资源得天独厚距市区较远

5、，认知度低，配套缺乏人文景观永庆寺落成开光全国知名旅游城市属性界定知名旅游城市边缘具有丰富热带海景资源及一定人文景观的大规模区域旅游地产项目01020304050602市场趋势从市场趋势及客户需求出发，挖掘项目的发展机会现状区域具备一定的自然人文资源，但不足以在竞争中突围，原有的资源及海南现有的开发模式人文资源——永庆寺寺庙作为宗教文化信仰地，难以形成项目驱动，对区域整体开发无明显带动作用自然资源——滨海生态对比三亚及海南岛东部沿线物业，海资源已严重同一化，项目海资源优势相较逊色海南岛现有的区域开发模式海南岛以海景+高尔夫+住宅/酒店的假旅游地产模式泛滥，

6、未来易陷入同质化竞争都不足以成为项目的驱动力整合还是摒弃？全国旅游发展趋势：旅游业持续旺盛，随着中国富裕阶层的壮大以及政府国民旅游休闲计划的出台，旅游消费处于一个转型阶段n2000-2007年的统计数据显示：国内旅游收入和旅游总全国旅游收入增长与GDP增长比较n2008年我国人均GDP达3304美元，部分发达地区收入平均比GDP增长率高2-4个百分点的速度向前发展；n富裕阶层的壮大，使得旅游消费处于一个转型阶段。50%40%30%20%10%0%-10%-20%10.11%7.10%20029.10%2003-11.20%36.85%9.50%200412

7、.20%9.90%200517.85%11.40%2006已超过3000美元。n消费升级推动国内旅游业加速发展，需求出现结构性变化，观光游将以10％以上速度发展，而休闲n为了配合国家扩大内需政策的需要，确保旅游业发全国旅游收入增长率全国GDP增长率游加速发展，增速将在20％以上。展，国家旅游局陆续提出了“国民旅游休闲计划”等一人均GDP>1000美元>3000美元〉5000美元系列计划。如果这些计划能够在2009年及时实施，将有力地拉动国内旅游市场。旅游阶段国内旅游业进入高速发休闲、度假需求持续发展&周边展阶段国家旅游热潮世界游中国富裕阶层迅速膨胀，处于消

8、费转型的临界点，未来休闲度假市场的需求必定处于一个高速发展的阶段。