个人所得税纳税评估指标模型编写

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1、个人所得税纳税评估指标模型编写个人所得税纳税评估指标模型编写(一)自有房地产纳税评估模型房地产行业（自有房地产）纳税评估模型唐山市路南区地方税务局二0一三年七月目录编写说明……………………………………………………………………………………………3第一篇行业介绍…………………………………………………………………………………41．1行业定义………………………………………………………………………………………41．2行业（企业）类型划分………………………………………………………………………41．3工艺简介…………………………………………

2、…………………………………………41．4开发流程………………………………………………………………………………………51．5行业现状………………………………………………………………………………………5第二篇行业（产品）生产经营规律及涉税管理要点……………………………………………52．1行业（产品）生产经营规律…………………………………………………………………62．2涉税管理要点………………………………………………………………………………62．3其他纳税遵从风险…………………………………………………………………………7第三篇纳税评

3、估方法……………………………………………………………………………83.1原理描述………………………………………………………………………………………93.2评估模型………………………………………………………………………………………93.3开发商品房转作自用纳税指标………………………………………………………………113.4内部信息………………………………………………………………………………………143.5外部信息………………………………………………………………………………………14第四篇案例赏析………………………………………………

4、…………………………………14编写说明：为了进步加强唐山市路南区房地产行业税源管理，规范该行业纳税评估流程，提升纳税评估质效，我局根据市局•关于开展全市重点行业纳税评估推进行业评估模型建立的通知‣要求，开展了对全市房地产行业中自有房地产相关纳税户的调查、数据采集和分析，组织人员编写了•房地产行业自有房地产纳税评估模型‣。该模型分为四个部分，即行业介绍、行业税源管理风险、纳税评估方法、案例赏析。四个章节融为一体，互为补充。第一篇行业介绍简单概述了该行业的行业定义、工艺简介、企业类型划分、行业生产经营规律及涉税管理难点。第二篇行业

5、税源管理风险，主要从收入、成本纳税遵从风险上分析该行业。第四篇行业评估方法，从原理描述、评估模型、数据获取途径、疑点判断、应用要点几方面进行了详细的阐述。另外还阐述了一些常见的指标分析查找异常值方法，为纳税评估工作做好了操作规范。第四篇案例赏析对该行业进行了税收评估，是前两篇的具体应用。篇中如有不足之处，请予批评指正。第一篇行业介绍1.1行业定义行业定义：自有房地产经营是指房地产开发企业在城（镇）规划区内国有土地上进行基础施设建设、房屋建设，并未转让房屋产权或者转入房地产开发企业固定资产自用、出租商品房的行为。行业属性：房地产

6、行业属于国民经济第三产业的重要行业，行业编号为K7200。1.2行业（企业）类型划分从我区2012年房地产行业的企业看，企业经济类型主要为私营企业，国有房地产企业较少。企业结构类型主要为有限责任公司和其它有限责任公司。根据开发建设的项目的不同，可分为以下几方面成为自有房地产。1）未转让房屋产权的，主要是因为近来房价不稳定、国家对购房的相关政策的限制影响，房地产开发企业开发销售后剩余部分房产待售。2）房地产开发企业转入自己固定资产的，房地产开发企业将开发房屋转入企业自身固定资产，留做办公或出租行为。3）房地产开发企业未销售也未转

7、入固定资产的，主要是房地产开发企业将部分房屋留做物业办公使用。1.3工艺简介一是投入资金量大。房地产行业是一个资金密集型行业。无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都需要极大的资金投入。房地产企业是否能够获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个项目能否顺利动作，一个房地产企业能否正常。二是开发周期长。开发项目的工期一般都是跨年度的，从立项到竣工售出有一个过程，而且这个过程还是相当复杂的。房地产产品的开发建设，不全是由开发商自主完成的，其中大部分工程是由施工方承包建设的，从而在开发商和施工企业间形成了错

8、综复杂的成本预、决算关系，成本结算受制于施工企业。三是营销体系复杂。开发产品的销售包括现售和预售，这是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。从房地产市场营销的具体方式来看，既有开发商自行销售的方式，也有中介公司代销方式，而其中委托代销的形式又复杂多样。1.4开发流程取得土地