房地产经营管理中存在的问题及创新

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1、房地产经营管理中存在的问题及创新　　房地产经营管理概念有广义和狭义之分。广义的房地产经营管理概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产经营管理概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。　　房地产经营管理是企业永恒的灵魂和主题，任何时候房地产经营管理对任何企业的发展和壮大都是至关重要的，无论起点如何，企业的兴衰全在企业的经营理念与管理手段上。中国地产业发展的成绩虽然很显著，但我们同时也应该看到房地产开发企业尤其是国有房地产开发企业项目房地产经营管理中存在的一些问题：

2、　　(1)企业的房地产经营管理与项目的房地产经营管理混为一谈，企业管理缺乏应有的制度和方法，在程序运作上混乱，工作分派和监管不清，责任不明确。而且项目管理运作很不规范，缺乏完善的项目管理风险机制、监督机制、项目成本责任机制和各项配套措施和办法，造成项目房地产经营管理“以包代管”的短期行为。　　(2)房地产企业里很多人员责任不到位，“挂帅不出征”，在单位的正常项目运作时，背后操纵，在正常的薪酬之外，与某些人“合作”赚取一些“灰色收入”。使企业蒙受损失，甚至引发一些依法合同纠纷。　　(3)房地产经营管理固化现象严重

3、，传统的行政管理模式仍然占主导地位，企业管理人浮于事、效率不高，有时候一件简单的事情也因为下级向上汇报、上级再向下级指示而错失了很多有价值的信息甚至是优质项目，严重弱化了企业的总体实力和项目竞争力。有些房地产企业因为管理层没有足够的威信和号召力，也使得企业缺乏应有的活力和激励措施，很多制度腐化，职工的精神面貌死气沉沉，缺失凝聚力和积极向上的风貌，整个企业也是一潭死水。　　(4)房地产企业从业人员匮乏责任心强、工作能力高、政治素养和道德素质高的人才，许多职工抱着混工资的心理，没有全身心地投入工作，学习精神不够，接

4、受新的管理理念和新知识、新技术意识不强，甚至本职工作也频繁出错。还有的房地产企业技术人员储备资源少，后续力量亟待补充。　　针对以上问题，结合笔者多年从事企业管理与经营的经验认为，创新房地产经营管理，不断提高房地产经营管理水平已势在必行，企业也只有通过房地产经营管理创新，形成新的动力源，激发全员的积极性和创造性，从而为房地产企业持续、健康、快速、稳定的发展提供有力的保障。要达到这个目的，我认为从以下几个方面入手可以解决因房地产经营管理不善造成的被动局面。　　(1)积极进行经营机制创新，全面激发企业活力房地产业属于

5、高度竞争的行业，将公有资产逐步从企业中退出，引入外资、民营资产或其他优良资产，实行投资主体多元化，盘活存量资本，扩大增量资本，是进一步焕发企业活力的有效途径。通过吸收外资和有实力的民营企业资本，引进其先进的理念、经营机制和内部管理方式。甚至在项目融资或吸纳外部资金上也可以创新房地产经营管理方式，本着加大激励与加大风险相结合，放开经营与强化管理相结合的原则，界定责权利关系，实行利益与风险对等政策，调动各方经营的积极性。实行经济责任追究制，凡因管理不善造成亏损的，严肃追究房地产经营管理者的经济责任甚至法律责任。　　

6、企业内部全面推行工作和经济责任制，按照“全面责任制，彻底市场化”的要求，将一切可以按照市场化运作的管理部门推向市场，不能按市场化运作的部门强化经济责任制，并把指责目标细化，以提高工作责任和工作效率。　　分别按照培育新的经济增长点、减员增效、激活机制的不同要求，对现有专业分公司采取不同的思路、途径与方式进行改革，理顺其产权关系，明晰市场主体，整合企业资源，组建适应性强、机制灵活的各类专业公司。对涉及企业产业布局及发展全局的，如对建筑安装、材料公司、物业公司、分公司等经济块进行宏观管理，组建其成为独立的法人实体和市

7、场主体，增强其独立运作和自我发展能力，加快这些领域的发展，以提高企业抵御风险能力，全面提升企业综合竞争实力。　　(2)经营组织机制创新，可以增强企业发展动力组织机制创新是保证企业持续发展的不竭动力。以调整组织机构和整合优势为主线，着力在房地产经营管理体制上改革创新，从而建立与市场化经营完全对接，并同房地产企业相适应的科学的房地产经营管理体制。按照现代企业制度要求，进一步规范法人治理结构，严格规范企业内部运作，提高企业管理、决策的科学性、正确性。当前很多房地产企业仍不同程度地存在机构臃肿、人浮于事的弊端，不断深化

8、劳动人事分配制度改革，就要现从改革管理机构入手，按照精干高效原则，实行全员公开竞争上岗，择优选聘，分流人员，精简机构。在人员任用上，要做到人尽其用，发挥每个人的长处，更要做到外不避嫌，内不避亲，唯才是用。　　(3)房地产经营管理制度创新，壮大企业经济实力创新管理制度，是企业提高经济效益、夯实发展根基的有效手段。为适应市场竞争形势，针对企业新的房地产经营管理体制，按照《公司法》及国家、地