北京通州区运通人和良园（一期）策划思路简述

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1、北京通州区运通人和良园（一期）策划思路简述北京通州区运通人和良园（一期）策划思路简述通州区概述通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端，是首都重点开发建设的卫星城之一。该区西临朝阳区、大兴县，北与顺义区接壤，东与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连，南和天津市武清县、河北省廊坊市交界。自然环境通州区地处永定河、潮白河冲积平原，幅员辽阔、地势平坦，东西宽36.5公里，南北长48公里，素有京东首邑之称。拥有以运河为代表的丰富水系资源，共分布13条河流，总长245.3公里，主要河流有北运河、潮白河、减河等。人口与历史通州区面积912平方公

2、里，人口67万，下辖19个镇（乡）。通州历史悠久，西汉初始建路县，先后改称通路亭、潞县、通州、通县，历为京东交通要道，漕运、仓储重地，享有“一京（北京）、二卫（天津）、三通州”之称。1997年4月撤销通县设立通州区。交通情况通州区公路、铁路运输十分便利，有四大走廊与北京市区相连，即京通快速路、朝阳路、京沈高速路、京津塘高速路。其西距北京天安门20公里，距首都国际机场23公里。另外京承铁路、京秦电气化铁路在通州城内交汇。经济建设通州区是距首都最近的、极具发展空间的卫星城。自撤县设区以来，通州区经济得到迅猛发展。通州是北京农副产品的重要产

3、地，养殖业占农业的比重达到42％。通州区工业体系齐全。形成了以机电、轻纺、印刷、化工、制药、建材、食品、服装、工艺美术为主体的工业体系。通州商业设施完善。银地大厦、通州百货商场、西友华联商厦、物美商城、人民商场、通州商业大厦等分立新华大街两侧。八里桥农产品中心批发市场、北方建材交易市场、运河源建材市场等多家专业市场已初具规模，已经成为辐射全国的物流基地之一。通州区的旅游业随着大运河治理工程逐步发展。近几年，先后修建了六座橡胶坝，在兴各庄和白庙两座橡胶坝附近，兴建了碧波苑游乐场和潞潮游乐场，河滩变平湖，碧波荡漾。区域市场研究区域概况1.

4、区域范围西起北关环岛，东至潞邑地区，京榆旧路沿线的永顺地区。2.交通环境区域内目前已有多条线路可直达市区，虽然大多路面较窄，但解决了人们出行的问题。3.自然及人文环境潮白河、温喻河及减河环抱，自然环境较好，由于此地区建设开发正在进行中，所以卫生环境较差，还有待改观。人文环境也随着通州整体的发展，会有一定的提高。4.生活配套设施此地区的市政配套建设速度较慢，现有设施只包括：龙旺庄农村信用社、永顺镇卫生所、龙旺庄小学、家常菜饭馆、小型便利店、加油站、洗浴中心、华龙公园。与通州区内的生活配套设施相比，种类明显不足。区域的功能分析1.区域房地

5、产开发状况此区域内现有普通住宅、高档别墅等项目，其中4个项目市场表现比较活跃，主要集中在京榆旧路两侧，自西向东依次排列着：澜花语岸、珠江国际城、新潮家园、自然佳境。随着通州区中部地区的发展，此区域具有较大的发展潜力，再有珠江国际城的逐步形成，势必会带动此区域房地产业的发展。2.区域房地产价格水平由于此区域的产品种类中既有普通住宅又有联排别墅和公寓，所以价格区间在2200—5500元/㎡。该地区的主流产品是普通住宅，实际成交均价在2400元/㎡左右。房屋的总价较低，一居室在15—18万之间；二居室在20—23万之间；三居室在25—28万

6、之间。由于房总价低，并且可以做贷款，因此购房者多乐于接受。3.区域房地产项目分析建设规模分析:此区域建筑规模大体分为大、小两类，大型社区多在30万平米以上，小型社区在6万平米左右。配套设施分析:社区规模大的项目，都建有社区配套设施，如便利店、幼儿园、休闲锻炼场所等。建筑形式分析:区域项目多以6层住宅为主，全部是南北朝向，没有电梯。只有珠江国际城建有联排别墅和公寓。社区建筑规划布局大多排列整齐，单调无生气。建筑立面的设计和颜色的选用比较滞后，缺少现代建筑元素。园林绿化分析：园林景观设计大多采用小景致的做法，制景手法比较简单，一般只是楼间

7、普通绿化，并且没有水景，缺少社区活力。关于此定位方向的几点支持1.区域市场产品的稀缺性。缺少在社区规划、户型设计、园林景观、社区文化等方面优于普通住宅,同时房屋总价也在购房者的承受范围之内的产品。2.依托珠江国际城的客群资源，在相似中形成产品定位差别，满足不同消费层的需求。3.购房客户年轻化的现实。需要有活力、高品质的社区，同时满足年轻购房者对高品质的心理及文化需求。产品设计建议在市场实践的基础上，依据产品市场定位，提出购买此区域房屋客户较关注的产品设计建议。建筑风格、布局规划建议l建议采用德式或法式建筑风格。l单体楼长度设计在3—4

8、个单元。规划楼体布局时形成点状排列，同时注意楼体高低错落有致。l首层住宅前设计私家花园，客户非常喜欢，成交价格往往最高。l顶层设计阁楼和露台，满足年轻人个性消费，减轻顶层住宅的销售难度。户型设计建议1.户型面积建议户型建