供应紧绌保持写字楼市场优势香港膺未来全球租金升幅最快市场

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1、供应紧绌保持写字楼市场优势香港膺未来全球租金升幅最快市场国际物业顾问DTZ戴德梁行指出，香港写字楼市场在2008至2009年间租务开支跌幅属全球最大地区之一，以致本港写字楼租务开支排名在亚太区跌至第2，在东京之后，全球排名则属第4；然而由于经济好转刺激租务需求回升，加上中央商务区供应相当紧绌，预料在2009至2013年之间，香港市场的租务开支将会明显出升，升幅为全球之冠。DTZ戴德梁行《全球租务开支调查报告》以全球47个国家共116个商业区办公室的使用空间情况，调查各个市场根据每个工作间的标准计算出在2009年的租务开支，以及其未来走势。以当地货币计算，全球有90个

2、商业区（占总数78%）于2009年的平均租务开支较之前一年下跌，而在2008年这个比率只是21%；撇除去年有13个商业区租务开支维持不变及两个商业区资料不详，全球仅有11个商业区的租务开支较前年有所增加。事实上，以美元计算，最新报告中首10位的商业区，只有一个的租务开支高于2008年，大部分市场租金下跌，少部分市场租金维持不变，这反映出环球金融风暴在2009年间对全球最繁荣的写字楼市场造成沉重打击。2009年间全球租务开支排名首10位的商业区中，伦敦（西区）重占榜首位置，以每年每个工作间花费21,420美元的租务开支，成为全球最昂贵的写字楼市场，其次分别是东京（中心

3、五区）、华盛顿、香港及日内瓦。DTZ戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生表示：「伦敦西区今年重踞榜首，主要因为该商业区于2008年经历了突然但短暂的租金调整期，及后租金回升；反观东京及香港，租金是于2009年间下跌，下跌期较长。华盛顿因为政府机构及企业对写字楼需求强劲，加上当地写字楼空置率属全美国最低地区之一，故其租务开支排名较高。日内瓦是唯一录得租务开支出现按年增长的商业区，当地取代了第6位的巴黎，成为欧洲大陆最昂贵的写字楼市场；纽约（中城区）今年微跌一级至第7位，苏黎世、波士顿及法兰克福是本年新入十大的市场，依次排名第8至第10位，而杜拜、阿布扎比及新加坡

4、则跌出十大。」陶先生续称说：「本年十大商业区中，欧洲城市占了一半，另有3个商业区位于北美，其余两个位于亚太区，这显示西方与亚太区的商业区在工作间的使用习惯、楼宇设计、写字楼性质等方面都有重大分别，西方商业区的工作间因应行业需求，故此面积普遍较大。另外，各地市场在2009年间的变化，以及各种货币兑美元的汇率浮动，均会影响每个商业区的排名。」近年租务开支显著上升的基辅（第71位）及新加坡（第43位），在最新的报告中排名大跌。以美元计算，两个市场在去年的租金分别按年下跌了51%及49%，旧金山则以按年跌47%排名第3。陶先生说：「新加坡写字楼市场受到环球金融风暴严重影响，

5、租务需求大减，碰上新供应又告落成启用，令租金水平大为受压，租务开支亦远较前数年为低。基辅同样由于金融风暴令写字楼需求缩减，吸纳率明显减少。」其他地区如杜拜（第11位）及莫斯科（第36位）在2009年租务开支亦较前年分别跌了34%及42%。尽管环球市场去年普遍录得租务开支缩减，但仍有少数市场的开支上升，当中首推墨西哥的瓜达拉哈拉（第99位），按年开支以美元计算上升48%；其次是阿德莱德（第80位），以及里约热内卢（第53位），两地均是按年升32%。陶先生说：「优质写字楼供应有限，加上其他费用及开支增加，均是这些地区租务开支上升的主要原因。」本年新入选报告的市场有4个，

6、分别是美国亚特兰大的巴克海德商业区（第90位）、沙特阿拉伯的Al-Khobar商业区（第100位），以及两个中国大陆城市成都及杭州，两地同列第105位。陶先生指出：「当全球焦点集中于中国的经济成绩时，中国大陆发展较成熟、基建设施较好，以及消费能力较有基础的二线城市，亦逐渐在国际商业市场的舞台上崭露头角。以成都而言，当地写字楼新供应缺乏，年中出现租金调整，以及市场出现一段较长的免租时期，令该地空置率自2009年第1季度开始下跌，跌势直至去年第4季度才放缓。杭州方面，浙江省的私营企业经济开始回稳，刺激就业率上升，写字楼租务需求亦较前有所增加，不过，新一轮甲级写字楼供应即

7、将推出市场，预料届时空置率将受到些微影响。」大中华地区市场的排名方面，上海（静安区）（第61位）及上海（浦东）（第77位）继续是中国大陆最昂贵的写字楼市场，超越北京（第91位）、深圳（第95位）及广州（第101位）。上海市场由于在2009年间出现了大量新供应，合计超过41万平方米，令租金升幅受压。北京情况亦相同。香港去年的写字楼租金亦是跌幅显著，但与北京和上海不同的是，香港中央商务区的供应十分缺乏，租金水平较能企稳。两岸关系好转惠及台北写字楼市场，加上当地于去年并无过度供应，令台北（信义区）与里约热内卢同列第53位。香港拥有地理位置上的优势，又是开放的国际金融市