泰州坡子街项目市场分析及投资测算报告

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1、泰州坡子街项目市场分析及投资测算报告目录第一章、项目概况及周边环境分析………………………………………………31.1地理位置……………………………………………………………………………31.2项目现状……………………………………………………………………………31.3周边环境……………………………………………………………………………4第二章、泰州市宏观经济环境分析………………………………………………52.1经济发展……………………………………………………………………………52.2生活水平……………………………………………………………………………52.3人口………………………

2、…………………………………………………………6第三章、泰州市商业房地产市场分析……………………………………………73.1泰州商业市场分析…………………………………………………………………73.1.1市场特点………………………………………………………………………73.1.2市场供给………………………………………………………………………93.1.3需求……………………………………………………………………………93.1.4未来趋势分析…………………………………………………………………123.2问卷调查分析………………………………………………………………………13第四章、泰州

3、市住宅、办公楼、酒店（公寓）市场分析……………………184.1住宅市场分析………………………………………………………………………184.2办公楼市场分析……………………………………………………………………214.3酒店（公寓）市场分析……………………………………………………………22第五章、项目SWOT分析及产品定位……………………………………………245.1项目SWOT分析……………………………………………………………………245.2项目风险提示………………………………………………………………………275.3商业部分产品定位………………………………………………………

4、…………305.3.1产品定位………………………………………………………………………315.3.2产品分区………………………………………………………………………325.3.3客户定位………………………………………………………………………335.3.4价格定位………………………………………………………………………335.4住宅、办公、酒店式公寓部分产品定位…………………………………………34第六章、营销推广………………………………………………………………356.1广告策略…………………………………………………………………………356.2租售策略…………………………………

5、………………………………………366.2.1租售面积的确定……………………………………………………………366.2.2销售进度……………………………………………………………………37第47页6.3招商管理……………………………………………………………………………376.3.1目标商户设定与选择…………………………………………………………376.3.2招商流程………………………………………………………………………38第一章、财务分析……………………………………………………………387.1项目开发进度计划…………………………………………………………………387.2方案1（

6、出售为主）的财务测算…………………………………………………387.3方案2（出售为主）的财务测算…………………………………………………437.4方案1和方案2的比较…………………………………………………………46第二章、结论和建议…………………………………………………………47第47页第一章项目概况及周边环境分析1.1地理位置本项目位于泰州市坡子街，为原金鹰服饰广场、天福商城、凤凰商场旧址。项目北面聚集了泰州商城、泰州第一百货和锦泰购物广场等众多商业设施，是泰州市最为繁华的商业区；项目南面将建设贯通东城河和西城河的护城河；项目东面是在建的滨河绿地广场。人文、景观、商业

7、，独一无二的地段优势，为本项目的开发提供了有利的条件。1.2项目现状2004年5月坡子街进行拆迁改造后建设本项目，目前，项目用地尚未拆迁完毕，还有部分住宅用房待拆迁。项目已经于去年年底开始销售，目前购物中心底层部分已经销售70%左右。该项目用地共六块，土地用途为商业和住宅。较大的两块用地上规划建造一个大型购物中心，其下面三层为ShoppingMall,上面四至六层为办公用途；其余四块用地规划建造住宅，下面作为商业用途。项目主要经济数据名称数值占地面积41038平方米容积率4.33建筑密度59.7%绿化率21.1%地上部分（平方米）商业部分82105.