河南省住宅小区物业管理体系探究

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1、引言二〇〇七年十月一日《物权法》的正式实施，标志着中国的物业管理行业将进入法律体制日益完善的新时期，中国物业管理市场也将日益成熟。然而，由于物业管理起步时间不长，从观念意识、环境范围、管理机制体制等方面还有与许多行业不相适应的地方，而且物业管理是一项复杂性的综合工作，涉及开发企业、物业企业、业主、有关职能部门及公共服务性行业。因此，我国物业管理发展过程中不断出现各种各样的纠纷。另外，我们必须注意到时至今日除《物业管理条例》外，近三十年来尚没有发布过一部完整的国家级的物业管理行政法律。而众多的地方性法规在制定中不

2、是缺少科学理论作为依据，就是局限于就事论事的解决方案上，使法规存在诸多漏洞。2009年3月3日晚，居住在城市中心花园的蓝先生将一辆铃木助力车停放在楼下电梯口旁，不料被小偷盗走。蓝先生认为，管理该小区的物业公司每月向他收取车库费15元，双方之间已经形成了车辆保管合同关系，现在车辆停放在小区内被盗，是物业未尽到保管义务，因此要求物业公司赔偿其车辆被盗损失2900元。物业公司辩称，双方之间没有签订该车的保管合同，不存在保管关系，无需赔偿。法院审理认为，原告所交的2008年1-6月的车库费90元不是车辆保管费，而是车库

3、的物业管理服务费，且从2008年7月1日起，原告并未向被告交车库费。根据合同法“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同”的规定，原告并没有将助力车交付给被告保管，未支付车辆保管费给被告，原、被告双方并未建立车辆保管合同法律关系，故不支持原告的诉讼请求。法官提醒：很多业主对保管合同存在一个认识上的误区，认为只要交了停车费，保管合同就成立了。其实停车费是物业公司代理全体业主把小区内闲置车辆泊位的使用权提供给车主而收取的场地使用费。保管合同是以标的物移交给保管人为成立要件，也就是说，车辆寄存人必须将

4、能够控制车辆转移的车钥匙及行车证等交付给保管人后，才能完成对保管车辆的交付，保管合同才能成立。再看另一个地方的一个案例：2009年2月，业主王先生将车停放在本小区某物业公司管理的停车场，结果被盗。王先生认为，物业公司疏于管理、未尽保管义务，应当赔偿。物业公司则认为自己收取的是车位租赁费，不同意赔偿。南开区人民法院审理认定双方系服务合同关系，物业公司赔偿王某4万余元。2006年，王先生购买了雅阁轿车一辆，2008年9月刘先生向小区物业公司交纳了3200元，物业公司出具2008年9月至2009年8月的停车管理服务费

5、发票。2009年2月，该车在停车场被盗。王先生向法院起诉要求物业公司赔偿车辆损失费19万元，车辆购置税损失1万6千元。$q+f$o6l"a(Etj.bbs.house.sina.物业公司认为他们收取的是车位租赁费，不是保管费。停车场的管理有监控设备，24小时专人值班，对于王先生车辆的丢失，他们没有过失，不同意赔偿。法院认为，王先生与物业公司虽未向法院提供书面合同，但依据王先生向物业公司交纳的停车服务管理费的发票，可以认定双方存在事实上的服务合同关系。王先生在接受物业公司的停车管理服务时，物业公司应认真履行停车管

6、理义务和职责，现王先生将车停放在物业公司经营的停车场内接受停车服务期间，该车辆丢失，物业公司未能证明其已经尽到相应的管理服务义务，故物业公司作为车辆管理服务人，应承担与此相应的民事责任。具体赔偿数额，参照该车投保的机动车商业保险的车辆损失综合险全损保额酌定。最终法院判令物业公司赔付王先生全部损失的20％，即赔偿王先生4万元。上面的两个案例情况基本一致，但得到的结果却不相同，这是因为目前法律对某些问题的界定仍然不是很清楚，各地对法律的理解也不一样，没有一个统一的标准。然而如此下去，将有失法律公平、公正的原则，相悖

7、于构建和谐社会的设想。近年来，随着物业管理行业的快速发展，许多矛盾和纠纷也不断地涌现。物业管理企业与业主之间互相投诉、诉讼不断；开发商迟迟不愿成立业主委员会；业主委员会滥用权利、过分用权或形同虚设等等。众多矛盾和问题使得物业管理行业战火不断。因此，全面正确地了解住宅小区物业管理的现状，客观深入地了解发展中的问题，分清物业市场主体各自应当担负的责任并因势利导加以解决，找出一个符合各方利益并顺应时代发展的经营管理体系对于规范和促进我国物业管理行业的发展，维护不同市场主体的权益，建设安逸舒适的住宅小区有十分重要的意义

8、。一、住宅物业的历史进程及其研究的必要性1、1物业管理产生的历史背景1.1.1物业管理的来由及其发展历程近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国，工业革命在创造了强大生产力的同时也催生了房屋物业管理的萌芽。1908年，由美国人乔治•A•霍华德组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO——ChicagoBuildingManagersOrganization）召开了第一次全国性会议，