北京卓展购物中心案例分析

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1、北京卓展购物中心案例分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。由于未经过市场调要与详尽的研究分析，本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果。基本概况项目区位北京市海淀区复兴路69号卓展购物中心开业时间2012年9月1日区域交通一般地铁一号线五棵松站往北600m，西临西四环中路，东临西翠路，北侧为五棵松北路，断头均为丁字路口规模34万平米业态高端国际奢侈品

2、牌、高端餐饮、影城、精品超市等停车场4000余个停车位主要特征超大型购物中心外立面风格为欧洲古典主义，但不利于广告位的设置及商业的对外昭示效果与五棵松体育馆仅一路之隔，区域认知度高，但商业氛围差商业内部购物环境较好经营情况商业整体经营状况一般目前一楼空置率较高以中高端零售业态为主导，服饰、箱包鞋帽为主要的业种组合；品牌折扣力度大，以此吸引消费者；客户情况中高端白领消费人群、商业人群、常住人群、政府人群等卓展购物中心是34万平米的超大型百货，定位中高端，位于五棵松体育馆，区域认知度高，但商业氛围差，目前招商

3、及经营状况一般，品牌折扣及买赠优惠较多4区域交通道路等级：西四环：双向14车道，快车道为双向8车道，两侧各加3车道；五棵松北路：双向6车道，两侧均为丁字路口；玉渊潭南路：双向4车道；入口设置：项目三侧临路，故在临西四环、玉渊潭南路和五棵松北路均设置主要出入口；车流动线：车辆可经由西四环、玉渊潭南路直接进入停车口；人流动线：主要通过地铁加步行600m或公交车；主要人流是通过公交车或乘坐地铁到五棵松站，再步行600m到达项目，项目可达性一般；项目宏观交通不好，距离地铁站600m，且周边公交数量少，使得项目公共

4、交通系统的可达性受到影响1F玉渊潭南路复兴路五棵松体育馆600m西翠路89/620380m西四环五棵松北路568/634/740/740通过项目内部的玉渊潭南路玉渊潭南路与西四环的路口5楼层规划卓展购物中心各楼层功能定位相对明确，以零售为主，业态单一，休闲娱乐及餐饮业态较少B11F2F3F64F5F6F6F5F4F3F2F1FB1楼层层高：4.5米3.5米7业种规划楼层楼层定位业种组合经营面积（㎡）代表品牌B1新鲜市集高级滋补品、烟酒茶及食品、运动休闲、运动户外、美食街22803耐克、阿迪达斯、匡威、速写

5、、李维斯、华润堂、同仁堂等1F经典品质国际名品、国际名表14670雷达、浪琴、帝舵、登喜路等2F智趣名仕国际名品、国内珠宝、国内知名男装、男包、男鞋、男士配饰15156圣梵尼、艾法利、费雷男包、鄂尔多斯男装等3F优雅名媛女装、女鞋、女包、饰品15234拉菲、玖姿、百诗美、佳连威、圣罗兰、嫵WOO等4F黄金年华时尚休闲、童装玩具、少淑女装、饰品、内睡衣14919龙宝、CK童装、可爱秀、小猪班纳、DKNY童装、新百伦童鞋、芭比文具、迪士尼玩具、十月妈咪、爱慕婴童等5F倡导健康家居、家电、家俱、影院、水吧116

6、78夏普、欧家、富士、倍轻松、象印、LG家电等6F品牌暂无业种：业种丰富度较好，以零售为主，品牌较多；主力业种：主力业种为女装和国际名品；各楼层情况：地下一层主要为食品、滋补品及运动休闲、户外休闲服饰，一层主要是国际名品，二楼主要为国际精品及男装，三楼主要为女装，四楼主要为女装、童装等，五楼主要为家电数码、床上用品等，六楼品牌暂无；品牌力：地下一层及一楼品牌知名度大，实力较强业种涵盖了中高端的服装、箱包鞋帽、食品、珠宝、家电数码等，业种丰富度好8平面动线入口：项目1楼入口较多，可充分吸纳人流；动线规划：项

7、目每层整体为L型动线；B1：地下一层业种分区较多，使得动线相对明确，并通过主要动线和几个大小中庭形成“珍珠项链”的动线格局，B1端头设置购买目的性较强的滋补品；1F：设置多个出入口，充分的导入客流，主要客流出入口为东西两侧及玉渊潭南路上的北侧入口；中庭：主要的中庭有2个，主要起到提升品牌浏览量，疏散人群的作用。按照百货的网格型动线设计，无主动线，利用中庭、节点、差异化业种组团推进客流的流向，提升店铺浏览量B14F5F运动服饰时尚休闲户外休闲烟酒茶食品滋补品1F名表国际名品国际名品化妆品名品女鞋2F国际精品

8、男装珠宝3F女装女鞋童鞋女鞋床上用品精品厨具家电数码电影院名表眼镜9垂直动线扶梯：每层设置4-5部扶梯；在L型平面的中轴线位置，每隔20－30m设置一个自动扶梯，很好的方便了消费者到达各个楼层的各个区域，起到合理疏散和引导人流的作用；结合中庭在适宜节点放置，减轻客户视觉疲劳，更具人性化；和平面动线相结合，有效地客户向购物中心内部流动；升降梯：每层设置多个客梯，多结合卫生间、辅助功能空间等进行打造多个扶梯和升降梯的设置，使消费者