房地产开发实训论文同缘锦城天下项目房地产开发流程

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1、初步实训课程论文同缘锦城天下项目房地产开发流程学生所在学院建筑管理学院学生所在班级房管一班专业房地产经营与管理学生姓名20110321范吕微20110325李月红20110314王继20110303陈洪莉20110336陈秋洁20110349汤桂乡20110347黄静燕20110315任清华20110318刘力娴指导教师龚洁目录一、项目决策全国的基本情况（一）现状（二）特点北京的相关情况（一）现状与结构（二）投资状况（三）土地状况（四）市场价格2004年北京市房地产市场供需分析：（一）工供需概况（二）细分物业

2、市场供给及需求2004年北京市房地产重点区域市场发展状况（一）东部地区（二）南部地区（三）西部地区（四）北部区域（五）远郊区域2004年北京市房地产市场竞争格局与重点企业竞争力评价（一）竞争格局（一）竞争格局1竞争趋势2竞争手段3集中度（二）重点企业市场竞争力（三）项目定位与策划（四）项目经济效益分析1.风险分析与风险控制（1）投资风险(2)区域环境风险（3）土地风险（4）设计风险（5）工程风险（6）法律风险2.成本控制3.项目融资4.财务分析房地产营销上分有三种：一是广告二是房地产展销会三是人员推销（五）项

3、目经营管理与可持续发展1.发展规划2.项目计划3.资源配置计划4.信息管理方面5.财务管理（六）市场竞争我们公司的名称是同缘，在同缘的共同努力下，我们齐心准备开发一期工程，一期的项目名称是同缘逸居城开发项目。具体情况，由于资金受限，我公司进行了资金拆借2003年融资计划单银行贷款申请表：贷款数额（万元）还款方式利息公司签字银行签字550一年年息5.5％同缘二年年息6％按售楼进度2年还清年息5.8％拆借资金申请表：拆借数额（万元）年限最高年回报（％）公司签字投资公司签字2000一年8.5％同缘二年有了资金过后，

4、我们做了一个市场调查，调查的主要是北京的房地产概况，就全国而言：2003，2004年中国房地产行业概述一、项目决策全国的基本情况：房地产市场宏观环境调研。市场经济规律与房地产行业的特殊性，不同时期的房地产行业市场特征及发展规律分析（一）现状：1.中国房地产在国民经济中的地位提升，逐渐成为国民经济的支柱产业。2.2003，2004年中国房地产景气总体呈调整趋势，供需快速增长的同时增幅回落，商品房空置面积有所下降，虽然过热迹象依然存在但并非整体过热。3.国家对房地产市场进行更加有效的宏观调控，政府管理趋于规范，同

5、时各地区宏观调控意识进一步增强。4.供给严重的背离需求，供需结构失调部分地区结构型矛盾明显。5.民营企业占主导，外资企业数量逐渐增。6.区域发展不平衡，北京和珠江三角洲地区房地产市场发展较成熟，而中西部地区很多城市房地产发展不充分。（二）特点：1.房地产业的技术进步和产业现代化水平不高,直接阻碍房地产的发展。2.房屋供应市场化程度提高，商品房建设和销售的的比例逐渐增大，个人购房成为商品住宅消费主体。3.市场处于垄断竞争状态，行业结构调整加剧，企业品牌缺乏影响力。4.房地产开发企业融资渠道狭窄，过度依赖银行贷款

6、，房地产金融风险加大，企业资金偏紧，融资渠道有待拓宽和规范。北京的相关情况:（一）现状与结构:1.2004年市场规模达到1500亿，开发投资增长20.8%2.各季度市场情况，2004年上半年表现强劲，全线上扬33.品牌市场结构，少数强势品牌与众多纯粹产品品牌4.市场结构与产品结构，二三级市场蓬勃发展，高端住宅挤压，中低档住宅仍供给不足，空置率高于国际平均水平。（二）投资状况:1.增长稳定，办公楼和别墅为主要投资目标2.开发重点为公寓别墅和办公楼，施工面积增长趋缓，新开工面积2004年出现负增长。（三）土地状况

7、:1.2003年开发规模增长显著2004年下降明显，2004年拆迁量显著减少土地交易显著增加。2.土地价格：综合地价基本稳定，略有上升，居全国首位。（四）市场价格:1.销售价格：2003年6月开始逐步增强，2004年7月起显著上涨2.租赁价格：房屋租赁价格逐步下降2004年北京市房地产市场供需分析：（一）工供需概况（二）细分物业市场供给及需求1商品住宅2别墅3写字楼4商业营业用房5存量房和再上市房2004年北京市房地产重点区域市场发展状况（一）东部地区：北京房地产市场的核心区域（二）南部地区：住宅开发新热点区

8、域（三）西部地区：写字楼与高级住宅开发租赁的热点区域（四）北部区域：开发新盘不多（五）远郊区域：别墅开发是其亮点2004年北京市房地产市场竞争格局与重点企业竞争力评价（一）竞争格局1竞争趋势：群雄并起的战国时代2竞争手段：以品牌竞争力为主3集中度：北京房地产产业集中度低企业资质普遍偏低（二）重点企业市场竞争力1.客户细分研究，不同目标消费群体的不同市场需求决定不同的目标市场及不同的市场定位，前面我们