李某诉r公司商品房销售合同纠纷一案评析

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1、李某诉R公司商品房销售合同纠纷一案评析-->引言商品房买卖合同纠纷所牵涉的标的数额较大，实践上争议也较多，尤其是面对持续走热的房地产市场及不断上涨的房价，一房二卖的情况在商品房买卖中时有发生，这种情况下，除特殊情况外（如恶意串通损害第三人利益、违反国家强制性规定等）两个房屋买卖合同都是成立且有效的，但基于房屋的利益最终只能有一方买受人能得以实现，利益未能实现的另一方只得基于法律赋予的权利寻求救济。寻求救济的结果一般包括解除合同、获得赔偿，法律依据主要为《合同法》及《解释》，依据《合同法》第九十四条的规定买受人可以要求解除合同，依

2、据《解释》第八条、第九条的规定，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这些法律规定是用来限制出卖人的不诚信行为，保护房屋交易中买受人不受合同交易目的不能实现的风险，可以说是针对出卖人而设立的规定。实践中有不少出卖人都因一房二卖行为被加以惩罚，从而使交易秩序得到了保障。但也有买受人利用这一系列规定来实现自己不正当目的的情况，本案例所述案情正是如此，即房屋出卖人“被一房二卖”，从而被法院判决承担高额赔偿责任。本案例选择的研究意义在于，司法实践中对于一房二卖行为的认定应当从交

3、易行为的实质入手，而非单一关注交易行为的表面表现形式，即出卖人是否先后与买受人签订两个房屋交易合同并不能说明出卖人有一房二卖的主观意图和客观实质，法院在裁判中不能一味的站在“弱者”的角度去思考问题和选择事实，应当客观中立的去分析证据与案情。另外，对于《解释》中赔偿数额的认定，也应从事实角度出发，不能任由法官的自由裁量去决定数额的大小，本案例中法官对于赔偿数额的确定也值得探讨。目前多数对于一房二卖二卖行为的研究主要出于买受人的角度进行讨论，关于是否构成一房二卖，是否适用惩罚性条款，其讨论的出发点多是出于买受人的立场。本选题案例则注

4、重从出卖人的角度来探讨一房二卖行为的认定，主要探讨实质上的一房二卖行为和形式上的一房二卖行为，从而得出出卖人的行为是否需要适用《解释》第九条规定的惩罚性条款，买受人是否可依据诉讼获得诉求上的支持。本文以所选案例为研究对象，通过对该案例中法院认定一房二卖及其裁判依据的分析，对比现行法律法规的规定和其他相关案例的裁判结果，试图说明本案例中法院裁判结果的不足之处，从而引出对一房二卖行为的认定及处罚性规则适用的问题思考。文章最终的写作目的在于，在当前复杂的社会环境下，对于一房二卖行为的认定应当从交易事实出发，而非仅依据交易的表现形式去判

5、断是否构成一房二卖，对于惩罚性条款的使用也应当根据法律事实来认定，法官的自由裁量权在此应当受到限制。作为裁判者的法院要剔除房屋交易中买受人为弱势方，出卖人为强势方的固有观念，利用证据和法理，厘清事实和法律关系，从而做出中立的做出裁判，让原本用来保护买受人的法律制度不至于成为他们伤害别人的“武器”。...........第一章案情概要2012年5月23日，刘某、蒋某夫妇与R公司签订《商品房买卖合同》，购买由R公司开发的C项目第50栋806号房屋（下称“争议房屋”），房屋总价款为407089元，并支付了首付款127089元。2012

6、年11月2日，该《商品房买卖合同》在L市房屋产权管理局登记备案。2013年9月2日，另案高某诉蒋某民间借贷纠纷一案进入执行程序，蒋某所购争议房屋因此被L市人民法院裁定查封。2013年10月初，蒋某因不愿继续履行《商品房买卖合同》遂与R公司销售顾问张某联系，要求“转卖”争议房屋。张某将此情况向R公司汇报后，公司同意将原《商品房买卖合同》进行“更名”处理。不久，李某到C项目楼盘看房时表示愿意购买该争议房屋，并向R公司交纳了1万元预付款。2013年10月12日，李某与R公司正式签订《商品房买卖合同》，合同约定R公司将该争议房屋出售给李

7、某，约定房屋总价款为407089元，首付款需支付127089元，房屋交付期限为2013年11月30日前。合同签订当天，李某按照R公司公司销售顾问张某的指示及陪同下，前往L市农村商业银行将款项158000元存入蒋某账户。尔后，R公司向李某开具了金额为127089元的首付款发票。刘某、蒋某因此取得了“转卖”房屋产生的差价40911元。2013年11月30日，R公司未按约交付房屋给李某。李某遂到L市房屋产权管理局查询，方得知李某所购房屋备案登记在刘某、蒋某名下，且该房屋已于2013年9月2日被L市人民法院查封。为此，2014年3月30

8、日，蒋某向李某出具书面证明，其内容为：“证明：经双方协商，C项目50栋806房于2014年4月30日前，协助房产公司把过户手续办好。如4月30日前没办好，按合同的2%付违约金。按日算违约金。经手人蒋某，2014.3.30”。2014年4月1日，R公司向李某支付了