关于我国房地产信托产品主要模式及发展对策

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1、关于我国房地产信托产品主要模式及发展对策导读：我国房地产信托产品主要模式及发展对策是一篇相关房地产和资金的论文模版，免费分享阅读下载是对毕业生写作论文有着参考意义。（上海交通大学安泰经济与管理学院，上海200030）【摘要】房地产行业具有资本密集型特质，其对资金需求量较大.我国，房地产企业融资渠道相对的单一，另外一方面购房者的住房贷款也来自银行，房地产行业长期过度依赖于银行信贷.这种依赖对整个金融行业都是巨大的隐患.信贷政策紧缩的时候，房地产信托作为新的融资模式受到地产企业和信托机构的青睐.本文主要

2、对目前的信托产品的主要模式进行分析，以及为以后的发展提出建议.【关键词】房地产信托模式分析发展对策我国的房地产信托2002年7月信托也重新开展后逐步发展.2003年中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对地产企业开发的贷款和个人住房贷款双方面提高了门槛，使得整个行业融资受阻，目光转向了房地产信托产品，2003年约有70亿资金通过信托方式进入房地产领域.2008年房地产信托又获得了新一轮的发展.07年央行连续加息六次，时06年银监会出台的9条措施包括严禁银行业金融机

3、构向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款等使得房地产企业又陷入流紧张的局面，房地产信托又一次受到青睐.2008年发行的投向房地产的集合信托产品金额达到272。2亿元.2009年186款房地产集合信托产品，募集资金规模总额375亿元.2010年，管监管层加强了对房地产信托产品的监管，房地产信托产品增长势头仍然保持，成立规模数量为397款，金额达到1210。62亿元比增幅为208%.一、几种主要模式分析房地产信托目前主要

4、有两种模式，一种是物业的拥有者将物业委托给信托公司，由信托公司进行管理一种是委托人将资金委托于信托公司，由其将资金投入到房地产业管理.我国目前主要采取的是后一种，即房地产资金信托.按照融资的产权关系，又以将房地产信托分为三类：债权型，股权型以及混合型.具体比较见下：(一)债权型1。贷款型信托.银行贷款类似.信托公司以房地产项目为载体向投资人募资，借款给开发商，开发商到期还本付息.风险控制：资产抵押包括土地使用权或建工程股权质押第三方担保.优点：融资方式简单，运行成本低.缺点：认购100万以上300万

5、以下的自然人投资人不能超过50个，此，融资规模存局限性对房地产企业自身要求较高：四证齐全自有资本金达到35%二级以上开发资质项目盈利能力强.2。信托集合理财融资模式.商业银行发行理财产品募集资金，委托信托公司设立单一资金信托，其他与贷款型信托相.风险控制：资产抵押包括土地使用权或建工程股权质押第三方担保.优点：单笔认购金额低无投资人购买份数的限制.缺点：对房地产企业自身要求较高：四证齐(二)股权型1。股权投资型信托.信托公司收购本篇关于我国房地产信托产品主要模式及发展对策论文范文综合参考评定下度:最

6、新选题项目公司的股权，将获得的经营得偿还信托的本金和收益.风险控制：信托公司直接或者间接参与房地产企业项目的经营管理股权质押资产抵押第三方担保房地产和资金论文模版设立独立账户资金监管.优点：便于资金监控不受自由资金比例和四证的限制.缺点：房地产开发周期长和投资者短期获利性的冲突资金成本高.2。信托受益权转让型信托.以股权投资方式对房地产企业或项目进行投资（名义股东，不参与日常管理），对其投资金额而享有相应的信托受益权份额，到期将受益权溢价回购.风险控制：签署信托受益权转让协议股权质押资产抵押第三方担

7、保设置独立账户进行资金监管.优点：不受自由资金比例和四证的限制.缺点：对投资者相对风险较高，开发商承担的资金成本高.(三)混合型股权和债权信托方式的组合运用.风险控制：股权质押加其他债权抵押方式.优点：方案设计灵活，改善项目资产负债结构.缺点：交易结构复杂，管理复杂.二、存问题以及发展建议(一)防范兑付风险从2012年开始，房地产信托到期规模迅速增加，进入兑付密集期.2013年下半年，出现了多例房地产信托兑付违约.2013年11月，新华信托发行的山东火炬置业有限公司贷款集合资金信托计划违约，进入司法

8、诉讼程序2013年11月，四川信托与融资方的借款纠纷，将旗下锦都置业项目特定资产收益权投资集合资金信托计划的合作方，嵊泗县洋城锦都置业有限公司诉至法庭2013年7月，五矿国际信托旗下五矿信托荣腾商业地产投资基金信托计划（1、2期），融资方无法到期兑付本息，信托计划提前终止.而2014年的情况更加艰难.首先，密集兑付仍继续.根据用益信托工作室的统计数据，2014年集合资金房地产信托预计到期总规模为1780。06亿元，其中一季度368。48亿元、二季度439。15亿元、三