2007年济南泉城路板块市场分析报告

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1、泉城路板块市场分析目录区域基本情况分析区域规划配套状况分析区域住宅市场区域写字楼市场区域基本情况分析——区域概况泉城路板块位于历下区、市中区和槐荫区交界处，是济南的中心区，东至历山路，西至顺河高架桥，南到泺源大街两侧，北至大明湖侧。泉城路位于繁华的中心商业区，历史悠久，商业发达，是泉城东西向发展的主轴，南北自然山水风貌的交汇点围合于济南四大泉群之中，有“十字金街”’之地位。毗邻大明湖，趵突泉、泉城广场、黑虎泉等诸多景点，又相连芙蓉街、曲水亭古城区，是济南城市旅游中心的一条重要的准步行商业街。区域基本情况分析——区域概况泺源大街属于济南的央区地带，是济南最高端和最繁华的

2、财富之地，有济南的CBD之称。交通顺畅，商务集中，配套成熟完善，是济南当之无愧的财富。本区域也是山东省人民政府机关驻地，省政府、省政协、省人大都坐落在区域内。区域基本情况分析——人口状况本区域包括泉城路街道办事处、趵突泉街道办事处、泺源大街街道办事处。区域面积6.05平方公里，人口9万人，人口密度为14876人/平方公里。远高于济南市和济南其他区域平均水平。如此高密度和高收入人口成就了泉城路板块的金牌商圈地位。区域基本情况分析——经济状况本区域是企事业单位的驻地，无大型生产加工企业。商业为支柱产业。2006年，全办实现地方财政收入4390万元，限额以上工业销售收入6

3、012.2万元，出口创汇1197万美元，利用外资350万美元，社会消费品零售总额257287亿元，招商引资近5亿元。从总体来看，本区域经济状况良好，居民收入较高，为城市发展带来了大量高收入消费人群。区域规划——城市定位根据济南市整体规划，济南的整体定位是著名的泉城和国家历史文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市。这给济南市的房地产发展带来了新的契机。围绕“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略，市域产业发展规划实施两翼展开、跨河发展的总体战略，形成主城区产业聚集区和沿交通走廊向东、向西、向北的三条产业聚集带。区域规划——区位功能定位主城区功能定

4、位：以发展现代服务业为主体，积极发展都市型产业，大力发展总部经济。适度发展无污染、低能耗、高科技、高附加值的高技术产业等新型工业。区内功能高度集中、人口和建筑密度较高的地区实施“中疏”策略。控制人口容量和建筑容量，疏解旧区功能和交通，增加绿地、开敞空间和服务设施，提升旧城整体环境和城市功能。区域规划——区位功能定位主城区功能定位：以发展现代服务业为主体，积极发展都市型产业，大力发展总部经济。适度发展无污染、低能耗、高科技、高附加值的高技术产业等新型工业。泉城路：提升泉城路市级商业中心，提升强化城市商业、文化、旅游等中心功能，泺源大街：提升以经七路、泺源大街为中心的传

5、统商务金融中心区，基本形成以泺源大街、经七路传统金融商贸区为基础，东部金融商贸区为核心的功能互补的金融功能区。区域规划——限制发展对区内功能高度集中、人口和建筑密度较高的地区实施“中疏”策略。控制人口容量和建筑容量，疏解旧区功能和交通，增加绿地、开敞空间和服务设施，提升旧城整体环境和城市功能。限制了本区域内房地产发展数量，但同时提高了区域内的配套环境，区域内现有的房地产弥足珍贵。区域规划——限制发展芙蓉街－曲水亭街历史街区位于济南古城中心，街区保护整治规划范围南至泉城路、北至明湖路、东至县西巷、西至贡院墙根街和省府前街。本区域有济南老城区内仅存的保留较为完整的历史文

6、化街区，是济南传统民居、泉池园林等特色精华所在，在新一轮城市总体规划修编中被确定为济南历史文化街区和特色街区。配套状况分析——配套情况交通配套：本区域是济南市的核心区域，临解放路、历山路、泺源大街和顺河高架桥，是济南市的交通枢纽，几十路公交车可以到达济南的任何地方。生活配套：成熟商圈，有完善的生活服务配套，通过顺河高架桥可直达遥墙国际机场，沿共青团路、纬二路到汽车站和火车站。配套状况分析——生活配套购物：泉城路商业街、国美、苏宁、沃尔玛、家乐福、银座、贵和等。医院：中心医院、齐鲁医院、历下人民医院、济南妇幼保健院、济南铁路医院等酒店：贵和皇冠假日、银座泉城、银座索

7、菲特、玉泉森信大酒店、丽舍酒店、华能大厦、山东新闻大厦、良友富临大酒店、中豪大酒店等。配套状况分析——生活配套休闲：环城公园、泉城广场、教育：区域内存在济南二中、大明湖、趵突泉、五龙潭等。实验中学等几十所高品质驾驭配套，彰显文化底蕴。金融：各大银行和其他金融机构遍布泺源大街、泉城路两侧。区域住宅市场——整体状况本区域近年来少有住宅产品推出，代表项目有大舜天成自由城和银座晶都国际，住宅面积9万平方米，整体均价6700元，由于产品的稀缺性，价格较高，销售状况较好。区域住宅市场——总体特征受“中疏”影响，近几年