同致行-2004金众东莞可研项目可行性研究报告

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1、“金众.东莞”项目可行性研究报告深同咨字项目名称：“**”项目发展商：深圳市金众集团有限公司评估单位：深圳市同致行物业顾问有限公司2※目录※一、项目总论。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。1-5二、项目投资环境和市场研究。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。6-16三、项目分析及评价。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。17-20四、市场定位及项目评估。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。21-24五、项目开发建设进度安排。。。。。。。。。。。。。。。

2、。。。。。。。。。。。。。24-25六、投资估算与资金筹措。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。26-29七、销售及经营收入测定。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。30-312八、财务与风险分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。32-33九、可行性研究结论与建议。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。33-342正文一、项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称南城宏图项目20044046、2004G017（地块）1.1.1房地产开发公司深圳市金众集团有限公司1.1.

3、3承担可行性研究工作的单位深圳市同致行物业顾问有限公司1.1.4研究工作依据1《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）1《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）1《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）1《东莞市建设工程价格信息》51开发公司提供的相关资料1.1.5项目建设规模和内容本项目位于东莞南城新中心南部，东北紧邻交通要道东莞大道，与城市花谷隔路对望；西北面为高新产业园区，北面为深圳建控总承包公司规划建设的住宅区。根据开发公司提供的项目土地使用权出

4、让合同、建设用地规划许可证等相关资料，项目的规划设计指标见表1-1。表1-1项目规划设计指标表序号名称单位主要指标1建设用地规划批准书—2004330282总用地面积平方米179345.333建筑用地面积平方米179345.334总建筑面积平方米2959195计入容积率建筑面积平方米295919其中：住宅平方米274419商业平方米15000会所平方米3000幼儿园平方米2500配套居委会及管理处建筑面积平方米10006容积率—1.657建设规模3、5、9/12层1.1.6项目开发手续þ项目用地取得5项目用地已取得，开发公司为深圳市金众集团有限公司。地块号为2

5、0044046、2004G017号，权利人为深圳市金众集团有限公司，使用年期70年（2004年07月06日－2074年07月05日）。þ结论本项目开发手续正在完备之中。1.2可行性研究结论1.2.1市场预测根据市场调查，项目地块所属的东莞片区一直以南城“后花园”形象出现，在新的一轮“高尚建城运动”中有其独有的优势，近几年来每年都有一定量的房地产项目开发与供应，房地产市场的供应与销售呈现供销两旺的局面。预计区域内近几年房地产市场仍将保持这种态势。1.2.2项目建设进度项目将于2005年10月开始施工，预计建设工期为29个月，即项目将于2008年3月竣工。1.2.

6、3投资估算和资金筹措Ø投资估算本项目开发建设总投资额为104650.90万元，其中各项成本费用的金额详见表1-2。表1-2项目开发建设总投资估算表一、开发成本总价（万元）1、地价29928.9972、公共设施配套基金2838.773、前期工程费1230.0254、建安工程费52935.575、基础设施配套及环境工程费3284.76、公共配套设施费　6-1、9年制学校07、开发期间税费1461.567-1、质量安检费81.087-2、交易服务费45.667-3、其他费用1334.828、不可预见费用1808.67二、开发费用　1、管理费用4038.352、销售费

7、用3365.293、财务费用3758.95三、投资总额104650.905资金筹措本项目的资金来源主要包括自有资金（资本金）、银行贷款和销售回款等。项目资金筹措方案数据汇总见表1-3、表1-5、。表1-3项目开发资金筹措表序号筹措资金来源筹措资金数额(万元)筹措资金比例(%)1自有资金26162.5252银行贷款13778.2413.163销售回款64710.2261.83项目总投资104650.961001.2.4项目综合评价结论本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策。本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。从财

8、务分析结果表明，项目开发总投资为113