2006年高密市蜜水田园项目营销推广创意提案

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1、蜜水田园营销推广创意提案青岛恒源伟业不动产服务机构二零零六年九月九日序言结合项目面临的实际销售环境；专业的操盘经验、创新的操盘手法；综合运用——常规营销、特色营销、事件营销、精细营销、节点营销、关系营销的整合营销组合；立体运作——广告投放、公关活动、销售促进、人员推销四大营销工具。⑴.准备充份后入市⑵.无造势不入市：⑶.销售旺季入市：⑷.有控制地入市：一、客户群定位及客户营销策略：房地产项目目标客户群的定位主要目的是划分出项目主要购买人群、次要购买人群、并通过对这些人群需求特征进行分析，以使在项目推广策略、推广方式方面做出具有较强针对性措施，有的放矢的针对这部分客户

2、展开宣传攻势，实现项目销售速度、效率的最大化。1.1本案区域市场客户群构成及心态分析通过市场调查和分析，我司认为，目前本案区域市场尚不足以吸引更多的投资客户注入资金，故本案目标客户群仍以自住型客户为主，投资客户仅占极少比例。在以下分析中，我司仅对自住型客户作详尽分析：工作、生活在西南区域的国有企事业单位的中级管理人员这些人大多在福利分房时代就拥有了单位分配的住房，但此种住房为初级住宅产品，品质较差。随着工资水平的提升和“灰色收入”的增加，他们的消费能力也越来越强，在生活水平提高的同时，他们迫切要求改善居住品质。这部分客户在本区域内选择住宅时，主要考虑的因素是住宅产品

3、品质、位置、交通状况等。现状生活区中的居民及其亲朋现状生活区（如邻近城中村平房区等）户型设计较老，社区规划也比较落后，生活服务等各方面软性条件都处于初级水平，居住品质较差。另外，这部分客户还会考虑为子女就近置业，以方便今后生活。随着公积金和按揭政策的逐步放宽，这部分居民可以在比较轻松的情况下再次置业以提升其居住品质，并可能通过以旧带新的方式带来部分要求提升居住品质的客户。这部分客户在挑选住宅时主要考虑交通位置、户型、社区规划和价格等。工作或生活在南城的大中型企业的普通白领高密当地大中型企业的普通白领年龄一般较为年轻，他们主要选择总价15万元以下的项目。他们现阶段消费

4、的主要目的就是为了解决这一时期的居住需求，因此比较关注产品的位置、交通及价格、户型。1.2本案区域市场客户的需求特征分析交通方面他们对所购物业与城市中心的距离较为关注，且要求交通便利，居住区要离主干道较近。选择区位以南城为购房首选。房价区域内购房者所能承受的总价款大多在10万至15万之间；单价要求在1300以下。喜好的户型户型面积要求二居室面积在75～90平方米之间，三居室面积在90～110平方米之间，此外，还要求户型设计符合北方人居住习惯、南向房间尽可能设计成卧室、浪费面积少，并有一定创新。配套设施在本区域购房的客户追求一种自然、健康、舒适的纯粹居住氛围，不希望社

5、区内由于设置太多的商业配套而使居住环境过于嘈杂。他们需要社区周边有各种完善的生活配套设施，对社区内只要求有便民超市及专属的休闲娱乐设施作为自家空间的延展，更多的是依靠物业公司提供完备、人性化的服务，使基本生活无忧；最好有独具特色的园林景观，可在工作之余放松心情。智能化系统由于在本区域购房的客户主要为纯粹的居家生活，所以对智能化系统的要求较高，要保证保安系统、门禁对讲、远程抄表等基本功能和服务。1.3本案目标客户群定位结论通过对本案自身的特点和区域住宅市场各项目的具体情况和销售状况进行分析，再考虑本案的市场定位，我司分析得出本案的目标市场主要客户群结论如下：认同西南区

6、域生活环境、讲究居住品质或力求改善现有居住品质的人群主力客群（约70%）工作、生活在西南区域及邻近区域的国有企事业单位的中层管理人员；周边现状生活区中的业主及其亲朋；工作、生活在该区域及邻近区域的教师及其亲朋。辅助客群（约30%）工作或生活在南城及城区其他位置的大中型企业、专业市场的白领工薪族。1.4目标客户群特征1.4.1地域特征根据我司对本案区域市场的调查和了解，同时考虑对本区域环境的认同，本案目标客群还是以南城客群为主。其中，本案周边及邻近区域的客群大约可占到70%左右；另外30%的客户将来源于中南部和东城，其余极小比例可能来自于城市其他区域。1.4.2收入特

7、征综合考虑本案的各方面因素，我司认为，本案未来购买人群的收入水平将主要分布于家庭月收入1500——3500元这一范围内。1.4.3年龄特征从本案整体市场定位和价格因素考虑，我司认为，本案未来所面对的目标市场70%—80%的客户群年龄层将会集中在30—45岁之间，其余部分将主要在45岁以上，而30岁以下客户所占比例较小。1.4.4需求特征购买主体年轻化当前，新经济的资本膨胀速度较旧有经济有了大幅度提高，加之投资渠道相应拓宽，使资本积累的速度比以前有了相当大的提升，这使得许多人能够在30岁左右便拥有一定的资本数额，具备较强的支付能力。价格敏感度高本案目标客户群年龄结