8第二编不物权法动产所有权

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1、第二章所有权第一节所有权概述第二节动产所有权（善意取得、时效取得、先占、拾得遗失物、发现埋藏物、添附）第三节不动产所有权（土地所有权、建筑物区分所有权、相邻关系）第四节共有第二节不动产所有权一、土地所有权二、建筑物区分所有权三、相邻关系不动产所有权的构成一、土地所有权（一）国外土地所有权模式个人所有与国家所有相结合的模式，私人土地所有是基础。（二）我国土地所有权模式城乡二元的土地公有制结构，城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。国家私有比例流通情况用途美国58%可以转换流通商用和居住日本71.7%可

2、以转换流通商用和居住加拿大10%可以转换流通商用和居住英国90%可以转换流通商用和居住新加坡20%可以转换流通商用和居住法条链接《宪法》第10条　城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《物权法》第47条城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。第58条集体所有的不动产和动产包括：（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；（二）集体所有的建筑物、生产设

3、施、农田水利设施；（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（四）集体所有的其他不动产和动产。（二）我国土地所有权的特点1、主体的限定性2、客体的确定性3、交易的禁止性4、实现手段的特殊性（土地使用权划拨、出让和转让）二、建筑物区分所有权（物权法70-83条）（一）概念：是指在同一栋建筑物上存在多个所有权的情形。通说认为是指由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。建筑物区分所有权的构成（二）特

4、征1、复合性三个要素构成的特别所有权：专有权(对专有部分享有的所有权)、共有权(对建筑区划内的共有部分享有的共有权)以及成员权(对共有部分共同管理的权利)2、专有权的主导性三个要素中，专有权居于主导地位，是共有权及成员权的前提与基础。3、一体处分性4、登记公示性5、权利主体身份的多重性（三）类型1、纵向分割式区分所有权也称纵切式区分所有权，如连体别墅。此种建筑物区分所有权的共有部分较少，因此其法律关系也较为简单。2、横向分割式区分所有权也称横切式区分所有权，于此情形，各区分所有权人之间的共用部分，除共同的

5、墙壁外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地等。3、混合式区分所有权是指对一栋建筑物进行上下横切、左右纵割，分套所有。（四）内容专有权关于专有部分的范围，民法学界存在四种学说：壁心说、最后粉刷表层说、空间说和折衷说(壁心和最后粉刷表层说)。内部关系（如管理和维修）——最后粉刷表层说外部关系（如买卖、保险及税金）——壁心说空间说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线专有部分壁心说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线专有部分案

6、例2003年5月，江苏南通市民裴蕾向南通新海通有限公司购买天安花园2幢04室房屋一套，双方在合同中约定：“不得擅自封闭阳台(除北阳台)”、“买受人在结清房款、签订物业管理合同、交纳相关费用后，方能领取房屋钥匙”。同年11月，裴蕾领取房屋钥匙时与南通新海通物业管理有限责任公司(以下简称物业公司)签订了《天安花园物业管理公约》及《补充协议》等。《补充协议》第六条约定：“本小区统一不得封闭阳台、改变立面”。裴蕾入住后，发现房屋挑檐过窄，雨天积水，同时，由于紧邻马路，噪声大、灰尘多，遂在南侧阳台上加装了无色、无边

7、框、平推开合式的玻璃窗。物业公司向南通市崇川区人民法院起诉，要求裴蕾将南侧阳台恢复原状、确认《补充协议》中不得封闭阳台的约定合法有效。本案争议焦点为：1、《补充协议》中“不得封闭阳台”条款是否有效？2、裴蕾封闭阳台的行为是否正当？《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方的主要权利，根据《合同法》第40条规定，应属无效。1、封闭阳台不属于法律法规禁止业主从事的行为2、封闭阳台的目的、方式和结果正当3、封闭阳台未损害其他建筑物区分所有人的合法利益和社会公共利益4、封闭阳台的行为尚无来自业主整体意志的限制

8、。根据小区业主自治原则，业主大会可以对阳台能否封闭及如何封闭等小区管理事项以民主方式议定，由业主委员会执行，该决议对全体业主具有合约的效力。而天安花园业主并未就此召开会议作出决议，业主委员会亦未正式成立。裁判要旨：物业公司以格式条款限制业主封闭阳台，排除业主的主要权利，按照合同法规定该条款无效。业主作为阳台的专有所有权人，有权对阳台正当支配使用，物业公司无合法依据不得干涉。《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条