商业地产投资：因时而动，因人而异

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1、商业地产投资：因时而动，因人而异商业地产投资：因时而动，因人而异　　商业地产投资并不简单　　任何一项投资都离不开对国家宏观政策的了解，商业地产投资也不例外。中国的房地产行业走势受到政府的宏观调控影响，国家调控的方式主要是调整商业银行的存款准备金率、再贴现率、个人住房贷款利率、公开市场操作买卖政府债券等。　　不论是住宅地产还是商业地产，都会受到这些政策的影响。通常而言，当国家采取相对宽松的财政及货币政策时，房地产的价格会上涨，同时房地产的交易量也会上升。而当国家采取紧缩的财政或货币政策时房地产的价格会下降本文由.L.收集整理，同时房地产的交易量也会下降

2、。　　由此可见，当国家采取宽松的货币政策时应抓住时机投资以获取利润，而当判断要采取紧缩的政策时要提早有所准备，采取提早出手以避免损失，同时也可以考虑逢低买入，寻找有潜力的投资项目。　　投资商业性地产获取回报的主要途径有两种：一是购买后出租给有需求的客户，通过收取租金的形式获得收益；另一种是购买地产并希望通过出售来获得换手利润。大多数的普通投资者更倾向于后一种获利的方式。　　商业性地产作为一种潜力巨大的投资方式，其增值空间巨大。特别是游资一旦进入到这个领域中来，地产价值将会飞速上涨。但中小投资者还是应当理性对待，房价没有节制的高速上涨势必会导致房产泡沫

3、的形成，当遭遇到政府较为严格的管控措施导致泡沫破裂时，投资者将蒙受巨大损失。　　所以在投资商业性地产时，投资者应该综合考虑地产开发者的资质、地产所处位置的商业价值及发展前景。除此之外，在进行商业地产投资决策时需要先考虑投资地点这一因素，一个商业地块的商业繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境优越程度是投资的关键。　　其次是投资时机把握，通过选择适当的时间进入市场，利用合理的政策优势，把握正确的投资方向。再次考虑投资类型、权衡投资收益率、投资实现时间。最后是筹资方式和投资规模。控制投资的成本和规模，进行较合理的商业地产投资。　　商业地产投资因人而异　　

4、商业地产投资主要有产权、经营权、租赁三种投资方法。　　产权投资是指投资者向开发商或原产权人处购买了商铺的所有权，包括对商铺的占有、使用、收益、处分的权利。一般情况，在投资者购买商铺后，其后续的经营管理、收益等均与开发商无关，由投资者自行负责。　　经营权投资是指商业地产运营商具有完全的所有权，投资者出资购买一定年限的经营权（如10年或20年），但仍在统一的商业规划下，有专业公司统一管理，投资者享有预先约定的高回报，期满后，仍归产权拥有者所有。　　租赁投资是指投资者从产权方以比较低的租金价格租用商铺，目的不是为了自己经营，而是用于出租以赚取租金差价来取得

5、收益的投资方式。合同年限不会太长，一般最多为五年。　　从年限方面看，商业产权为40年，根据物权法规定，对住宅年限到期后的自动延期，而对商业用地，则未有涉及。如果投资经营权的话，最长为20年，租赁则一般为短期合同，5年时间已经算很长。　　从价格方面看，同样是40年的有效期内，在开发商制定价格时，通常是经营权低于同区域内相同物业的产权价格，以此来平衡差距，吸引投资者。但投资经营权和产权需要一次性支付相当数额的资金，投资门槛较高。　　租赁则可按年支付，投资门槛低、压力小。但投资经营权由于一次性支付的租金时间长，单位价格较同期中短期租赁价格要优惠很多。不过，

6、续期租金会根据当时的物业升值情况上调价格，就大大降低了投资收益。如果投资者拿的租金价格和市场租金之间的差距不大，那么再加上管理费用等，极有可能发生投资亏损的情况。　　从长期经营角度讲，开发商注重的是前期开发和销售，把所有权分割出售给投资者后，往往不太注重商业要素，如果后期经营与前期目标不一致，开发商一般没有动力来改善经营状况，使得开发商和投资者很难形成权益共同体。　　而投资经营权相对较好地解决了商业地产开发、持有、运营和管理之间的矛盾，实现了商业地产投资的产品化和运作规范化，投资风险是和开发商共同承担的，相对较小。租赁则更加灵活，可以随时变化。事实上

7、，国外的商业地产投资中，大多投资都会以租赁为主。