投资决策论文-商业地产投资：因时而动，因人而异

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1、投资决策论文-商业地产投资：因时而动，因人而异商业地产投资：因时而动，因人而异商业地产投资并不简单任何一项投资都离不开对国家宏观政策的了解，商业地产投资也不例外。中国的房地产行业走势受到政府的宏观调控影响，国家调控的方式主要是调整商业银行的存款准备金率、再贴现率、个人住房贷款利率、公开市场操作买卖政府债券等。不论是住宅地产还是商业地产，都会受到这些政策的影响。通常而言，当国家采取相对宽松的财政及货币政策时，房地产的价格会上涨，同时房地产的交易量也会上升。而当国家采取紧缩的财政或货币政策时房地产的价格会下降，同时房地产的交易量也会下降。由此可见，当国家采取宽松的货币政策时应

2、抓住时机投资以获取利润，而当判断要采取紧缩的政策时要提早有所准备，采取提早出手以避免损失，同时也可以考虑逢低买入，寻找有潜力的投资项目。投资商业性地产获取回报的主要途径有两种：一是购买后出租给有需求的客户，通过收取租金的形式获得收益;另一种是购买地产并希望通过出售来获得换手利润。大多数的普通投资者更倾向于后一种获利的方式。商业性地产作为一种潜力巨大的投资方式，其增值空间巨大。特别是游资一旦进入到这个领域中来，地产价值将会飞速上涨。但中小投资者还是应当理性对待，房价没有节制的高速上涨势必会导致房产泡沫的形成，当遭遇到政府较为严格的管控措施导致泡沬破裂时，投资者将蒙受巨大损失

3、。所以在投资商业性地产时，投资者应该综合考虑地产开发者的资质、地产所处位置的商业价值及发展前景。除此之外，在进行商业地产投资决策时需要先考虑投资地点这一因素，一个商业地块的商业繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境优越程度是投资的关键。其次是投资时机把握，通过选择适当的时间进入市场，利用合理的政策优势，把握正确的投资方向。再次考虑投资类型、权衡投资收益率、投资实现时间。最后是筹资方式和投资规模。控制投资的成本和规模，进行较合理的商业地产投资。商业地产投资因人而异商业地产投资主要有产权、经营权、租赁三种投资方法。产权投资是指投资者向开发商或原产权人处购买了商铺的所有权，包括

4、对商铺的占有、使用、收益、处分的权利。一般情况，在投资者购买商铺后，其后续的经营管理、收益等均与开发商无关，由投资者自行负责。经营权投资是指商业地产运营商具有完全的所有权，投资者出资购买一定年限的经营权，但仍在统一的商业规划下，有专业公司统一管理，投资者享有预先约定的高回报，期满后，仍归产权拥有者所有。租赁投资是指投资者从产权方以比较低的租金价格租用商铺，目的不是为了自己经营，而是用于出租以赚取租金差价来取得收益的投资方式。合同年限不会太长，一般最多为五年。从年限方面看，商业产权为40年，根据物权法规定，对住宅年限到期后的自动延期，而对商业用地，则未有涉及。如果投资经营权

5、的话，最长为20年，租赁则一般为短期合同，5年时间己经算很长。从价格方面看，同样是40年的有效期内，在开发商制定价格时，通常是经营权低于同区域内相同物业的产权价格，以此来平衡差距，吸引投资者。但投资经营权和产权需要一次性支付相当数额的资金，投资门槛较高。租赁则可按年支付，投资门槛低、压力小。但投资经营权由于一次性支付的租金时间长，单位价格较同期中短期租赁价格要优惠很多。不过，续期租金会根据当时的物业升值情况上调价格，就大大降低了投资收益。如果投资者拿的租金价格和市场租金之间的差距不大，那么再加上管理费用等，极有可能发生投资亏损的情况。从长期经营角度讲，开发商注重的是前期开

6、发和销售，把所有权分割出售给投资者后，往往不太注重商业要素，如果后期经营与前期目标不一致，开发商一般没有动力来改善经营状况，使得开发商和投资者很难形成权益共同体。而投资经营权相对较好地解决了商业地产开发、持有、运营和管理之间的矛盾，实现了商业地产投资的产品化和运作规范化，投资风险是和开发商共同承担的，相对较小。租赁则更加灵活，可以随时变化。事实上，国外的商业地产投资中，大多投资都会以租赁为主。