房地产项目经济评价中敏感性分析方法探索

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1、房地产项目经济评价中敏感性分析方法探索ExploringtheSensitivityAnalysisMethodofEconomicValuationinRealEstateProject高为民GAOWei-mirKti头职业技术学院，头014000)(BaotouVocational&TechnologyCollege,Baotou014000，China)摘要院敏感性分析是房地产项目经济评价风险分析的重要方法，其核心是通过经济评价指标与不确定性因素相对变化率的比值寻找各经济指标的控制

2、临界,以实现最优效益的较低风险；而弹性分析是经济数学在经济领域的应用，二者的有机结合，对于经济评价中的风险分析提供便利的解决办法。Abstract:Thesensitivityanalysisisanimportantwayfortheriskanalysisofeconomicevaluationofrealestateproject,anditscoreistofindthecriticalcontrolofthevariouseconomicindexthroughtheeconomice

3、valuationindexandtheratiooftherelativechangerateofuncertainfactors,thusachievingtheoptimalefficiencyoflowerrisk.Theelasticanalysisistheapplicationofeconomicmathematicsineconomicfield,andtheorganiccombinationofboth,provideconvenientsolutionfortheecono

4、micevaluationoftheriskanalysis.关键词院弹性分析;敏感性分析;房地产Keywords:elasticanalysis；sensitivityanalysis；realestate中图分类号院F283文献标识码院A文章编号院1006-4311(2014)23-0306-03临界点的高低与设定的基准收益率有关，对于同一个投资项目，随着设定基准收益率的提高，临界点就会变低（即临界点表示的不确定因素的极限变化变小）。而在一定的基准收益率下，临界点越低，说明该因素对项目效益指

5、标影响越大，项目对该因素就越敏感。1.2.4敏感性分析的步骤淤确定需要分析的不确定因素指标；如投资回收期、财务浄现值、财务内部收益率等;于选择需要分析的不确定性因素，如项B投资、建设周期、项0寿命年限、成本、价格、产销量等；盂设定不确定性因素的变化程度；一般选取不确定因素变化的百分率来表示变化程度，通常选择依5%,依10%,依15%，依20%等；榆计算因不确定因素变动引起的评价指标变动值；虞计算敏感度系数并对敏感因素进行排序，绘制敏感性分析表和敏感性分析图；愚计算变动因素的临界点；舆对敏感性分析

6、结果进行分析。2在敏感性分析过程存在的问题淤在敏感性分析方法使用过程中，计算敏感度系数的计算量过于繁琐庞大，特别是在现实中多种不确定性因素奋可能冋吋变化，这样就导致了计算量的庞大繁琐；于传统敏感性分析方法里面，某不确定因素敏感度系数=评价指标相对基本方案的变化率/该不确定因素变化率，这样的计算结果是一种平均的计算结果，准确性方面有所欠缺；盂计算过程中，没有考虑到评价指标相对不确定性因素，选用不同的数据时进行敏感性分析；榆计算过程中尽管也选用了了不确定性因素变化的相对幅度，但在现实中，投资项0不确

7、定性因素的变化是有无穷种的，仅以固定的几种变化幅度来计算敏感度系数，说服力有所欠缺。3敏感性分析方法的探索根据前面所提到的在经济数学里弹性分析的经济学意义，可以延伸到房地产项B经济评价的敏感性分析领域，以便能改进在敏感性分析的计算过程，提高经济评价的准确度和工作效率。下面结合弹性分析的理论对单因素敏感性分析来说明敏感性分析方法的改进。【例题】：某投资公司计划参与投资某房地产经营项S，期初一次性投入1200万元后，可获得10000平方米经营面积10年的经营收益权。预计建成后每平方米年祖金350元，

8、年经营成本为140万元。项0经营10后，原项0业主将项0经营收益权冋收，并支付80万元的装修补偿款，标准折现率10%,试就投资额、单位面积租金、经营成本等影响因素对该投资方案进行敏感性分析。解：在各个变量因素变化率相同的情况下，单位面积租金的变动对净现值的影响程度最大。当其他因素均不发生变化吋，单位面积租金每下降1%，净现值下降17.75%,当单位面积租金的下降幅度超过5.64%吋，净现值将由整变负，即项0由可行变为不可行。对浄现值影响较大的因素是投资额。当其他因素均不发生变化时，投资额每增加1