基于利益相关者理论视角下城市虚高房价的治理思路

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1、基于利益相关者理论视角下城市虚高房价的治理思路谭英俊（广西行政学院，广西南宁５３００２１）摘要：城市房价虚高对当前经济社会发展产生了巨大的影响。利益相关者理论与治理城市虚高房价存在着内在的逻辑关联。利益相关者理论不仅可以解释城市房价虚高的致因，也给治理城市虚高房价带来了理论启示。关键词：利益相关者；房价虚高；治理中图分类号：Ｆ２９３．３１文献标识码：Ａ：１００７－８２０７（２０１５）０３－００４７－０７收稿日期：２０１４－０９－０２简介：谭英俊（１９８０—），男，湖南茶陵人，广西行政学院公共管理教研部副教授，博士，硕士研究生导师，

2、研究方向为公共管理与领导科学。基金项目：本文系国家社会科学基金项目“西部贫困地区县级政府扶贫开发政策执行力问题研究”的阶段性成果，项目编号：１２ＣＺＺ０４５；广西党校咨政类重大项目“进一步贯彻落实国家对广西的优惠政策研究”的阶段性成果，项目编号：２０１２ＺＺＺＤ００９。一、城市房价虚高的现状及其影响城市房价问题一直是民生的热点问题，受到了社会各界的高度关注。党中央和国务院非常重视城市房价问题，各级政府也在科学发展的指导下，从建设和谐社会的高度来看待城市房价问题。自２０１０出台“新国十条”以来，城市房价初步实现了“遏制房价过快上涨”

3、的目标。但该轮调控的效果更多地体现在遏制投资和投机性需求，对改善普通居民居住性购房需求则效果有限。特别是随着经济形势下行以及货币政策的放松，房价上涨的压力越来越来大。尽管国家后续出台了包括限购令在内的更加严厉的调控政策一度对房价有所遏制。但是，２０１４年３月１８日国家统计局发布的２０１４年２月７０个大中城市住宅销售价格变动情况，与市场“房价将大跌、暴跌”预期信号再次出现背离。数据显示，２月份，７０个大中城市中，房价仅温州同比下降，上海涨幅最高，达１８．７％。具体而言，在新建商品住宅（不含保障性住房）价格方面，与去年同月相比，７０个

4、大中城市中，价格下降的城市只有１个，上涨的城市却有６９个。在二手房住宅价格变动方面情形也大致相同。２月同比价格变动中，最高涨幅为１５．９％，最低为下降８．８％。［１］我国房价到底是高还是低，成为社会热议的话题。国际上的通行标准就是房价收入比，它是用来衡量一个国家或一个城市居民住房消费水平的一个综合性指标，是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”。目前，国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为３－６倍，世界银行专家的说法为４－６倍。［２］有关数据显示，２０１０年我国平均房价为每平米５１６５元，城镇居民人均可支配

5、收入为１９１０９元，房价收入比约为８．１１。在保障性住房建设和“三限”政策（限购、限贷、限价）的共同作用下，２０１１年的房价涨幅略有回落。据２０１２年１月国家统计局公布的数据显示，２０１１年商品房平均销售价格为５３８１元／平方米，比２０１０年增长６．９％。［３］据上海易居房地产研究院２０１２年３月６日发布的报告显示，按照２０１１年城镇居民人均可支配收入增长保持１４％（名义）、城镇居民人均住房建筑面积增长３．８％推测，新建商品住宅价格增长为６．１％。我国２０１１年房价收入比是７．５０，明显高于国家标准线。而我国典型城市的房价收入比均

6、明显偏高，北京、上海、深圳、杭州等一线城市和东部一些较大城市房价收入比均在１０以上，排名前五位的深圳、杭州、北京、厦门、上海，２０１１年的房价收入比分别达到１５．６０、１４．１０、１２．９４、１２．４８、１２．４０。而房价收入比相对较低的重庆、沈阳等中西部城市也逐渐超过了全国的总体水平。［４］国际投资银行摩根十丹利在一份研究报告中指出，人均收入不到美国１／３０的中国购房者正在负担着和美国人一样高的房价。在中国一套普通住宅大约等于城市居民１０－１５年的收入。［５］可见，房价虚高已经成为我国房地产业的事实。房价虚高问题直接关涉到广大中

7、低收入居民的生活质量及百姓对政府的信心，加之房地产开发所带来的拆迁、征地、就业、社会保障等种种民生问题，特别是房价居高不下，更加大了贫富差距的显形化与视觉化，极易激发社会底层的怨气，引发更大的社会问题。而虚高房价带来的巨大利润空间又吸引了更多的资金入市，极易制造房地产泡沫，从而对房地产业自身，对投资者与消费者，对金融机构乃至整个国民经济都会产生巨大影响。可见，让房价回到合理水平是科学、理性的诉求。二、利益相关者理论与城市房价问题研究的契合性利益相关者的概念最早出现在１７０８年的《牛津辞典》中，表示人们在某项活动中所下的赌注。最早正

8、式将“利益相关者”一词引入管理学界的是美国学者安索夫。他认为：“企业的目标应从平衡经理、员工、股东、供应商、买主等公司利益相关者互相冲突的权利中获得”。［６］利益相关者理论认为，任何一个组织的发展都离不开各种利益相关者的参与，组织应该追求的是利益相