房地产企业资信评估中应关注的几个新的风险点

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1、房地产企业资信评估中应关注的几个新的风险点

2、第1　房地产是一个具有典型行业特征的行业，它属于资金密集型的行业，投资回报率高，但风险亦高。除面临经营风险（市场风险）等诸多风险外，还面临较大的政策性风险。由于国家宏观调控政策的贯彻实施，房地产企业的融资渠道被压缩，由此出现了一些新的风险点，应该引起我们的关注。一、虚增资本公积、提高自有资金比例的假象房地产企业虚增资本公积提高自有资金比例的假象主要有以下几种表现形式：一是以对股东的借款充当“资本公积”。受国家宏观调控政策的影响，银行对房地产企业借款时的自有资金比例要求越来越高，企业为了提高自有资金比例，由股东借款给

3、企业，企业以“资本公积——接受现金赠送”在会计报表中反映，以致企业自有资金比例大为提高；企业以固定资产或关联公司互相担保的方式从银行取得巨额贷款；贷款到帐后，企业从“其他应收款”科目通过关联公司账户归还股东的所谓“现金赠送”。对这种“其他应收款”企业本来就不打算收回，因为接受股东“现金赠送”的目的是为了提高自有资金比例，便于取得银行贷款。这种情况下，企业的风险已经向贷款银行转移。由于目前的会计制度对“资本公积”的限制不是十分明确，企业如此处理，表面看并不明显违反会计制度，会计报表审计时亦基本被认可。由于资信评估时访谈时间有限或者企业的有意掩饰，分析师极易受其

4、蒙骗。一方面难以对企业的“资本公积”的真实性作出准确的把握；另一方面由于对“其他应收款”收回的可能性判断不准，从而影响对企业资产质量、偿债能力的判断。因此，对这种以增加“资本公积”来提高自有资金比例的做法，访谈和分析时，应对企业大额的“资本公积”的进行比较详细的了解，如果股东已经通过“其他应收款”收回了对企业的借款（“现金赠送”），分析时，则应对企业这部分实际已经不存在的资本公积剔除后再作分析。二是对原有资产进行评估增值，充当“资本公积”。根据国家关于资产评估的相关法律规定，企业发生股权变更或需要进行资产抵押时，可以进行资产评估。从我们资信评估的企业的情况来

5、看，企业对资产进行评估的目的基本上为了取得银行贷款。因为通过资产评估增值后，企业的自有资金比例大为提高，用于贷款抵押的资产金额较大，表面上银行贷款已经具备了“足额”抵押条件。但这种较高的自有资金比例、足额的抵押所反映的仅仅是报表上的数字而已，而企业实际的自有资金很少、亦并未增加，一旦项目出现风险或企业发生财务危机，这种资产的变现能力到底有多强存在很大的不确定性，因为现阶段我国资产评估人是无需对评估对象实际的变现能力承担法律责任的。因此一旦项目出现风险或企业发生财务危机，银行贷款及其他债权人的债权是很难通过抵押物的变现得到保障的。二、企业巨额货币资产的假象第一

6、种情况是：企业通过初始贷款，将贷款转为银行存款。这种存款所有权属企业，但企业却无法支配和使用，因为该存款已被用于企业的二次贷款质押。其形成原因是：由于房地产行业贷款政策趋紧，企业获得银行贷款的难度增大，为了取得银行贷款，房地产公司迫不得已“配合”银行从事“派生”存贷款的业务活动。具体做法是企业以抵押或担保方式从银行取得初始贷款，将初始贷款存入银行，再以该存款为质押向银行进行二次贷款。这种做法使银行的存贷款业务规模同时增大，企业的资产、负债规模亦同时增大。这种操作手法，表面上并不违法。但银行很乐意这么做，因为存贷款业务规模增大，对基层行的管理者来说，可以多提管

7、理费用；对银行自身而言，增加了贷款利息收入，因为借款企业需要承担两次贷款利息，而存贷款利率是有较大差距产生的。企业由于没有其他的融资渠道，通过综合考虑融资成本及项目利润后，为了取得银行贷款，企业不得不配合银行这么做。因此，分析师分析企业资产规模与资产质量时，应考虑作为贷款质押的巨额“货币资金”企业实际是不可动用的，不能简单得出“企业货币资金较多，资产质量优良”的结论。第二种情况是：通过销售收入实现的货币资金。出现这种货币资金的假象是因为，有房地产开发资质的一方与他人合作开发项目，整个项目的销售收入、成本全部在有房地产开发资质的一方进行核算，对合作方提供的资金

8、只是以往来账反映，根据合作协议，企业账面上反映的货币资金由对方支配，企业是不具备支配使用权的。实际工作中分析师难以掌握的情况是企业是否存在与其他公司合作的情况、如何与对方合作：如何分成、如何承担风险，等等。这些情况直接影响到对企业资产、负债、收入、成本等数据的真实性的判断，以致影响到对企业资信状况的整体评估。三、中小型房地产企业面临的政策性风险明显房地产市场在我国发育不够成熟，各项法规不够完善，基本属于政府调控下的市场，而未形成完全竞争机制，因此，它是一个受国家宏观政策调控较为敏感的行业。政策性风险的影响主要表现在：一是对房地产用地供应总量的限制。总的趋势是

9、用于房地产开发的土地供应量将会逐步减少，其结果是中小