2007年武汉保利·花香假日市场分析及定位

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1、保利·花香假日项目市场分析及定位项目认识项目地处三片交汇地带，楼盘开发的密集区域。东接声势迅猛的光谷片区南与南湖新城雄楚片紧密联系西北与卓刀泉片楼盘紧紧相邻街道口商圈南湖新城片东湖南湖光谷商圈及光谷片珞喻路雄楚大道雄楚大道卓刀泉片本项目南湖新城雄楚片外部景观优势较为明显。北眺东湖，南望南湖，湖景丰富而独特，成为该片区楼盘的一大卖点，也成为片区楼盘维持高价位的强有力的支撑。片区内楼盘供给产品及建筑形态较为单一。产品集中为小高层、高层普通住宅，其他物业形态比较缺乏。该片区南邻南湖，西连街道口，东至光谷商业中心，处于街道口

2、商圈和光谷商圈的包围之中，地理位置优越。区域内楼盘开发较早，规模大多一般，目前多处于尾盘状态，仅余名都花园、领秀城等项目“独撑门面”。卓刀泉片有利的地段、良好的外部景观以及充足的客户来源是支撑该片区高房价的主要因素。随着片区道路交通的逐渐完善，其房地产行业也将得到较大发展。该片区紧邻东湖和街道口商圈，被桂子山、伏虎山及众多高校包围，景观优势突出，外部配套相对齐全。区域发展环境较为薄弱，楼盘开发较少、规模小，缺乏大盘和名盘、名企的品牌带动，整体竞争力较弱。与相邻的南湖新城雄楚片相比，该片区楼盘产品较为丰富，小户型公寓和普

3、通住宅共存，房价也较高。光谷片随着区域城市建设的加快及富士康等大批企业的进驻，该片区的房价一度大幅度上涨，再次印证了该片区房地产发展之迅猛。区域房地产市场开发呈多样化发展，多层、小高层、高层等各种建筑形态一应俱全；花园洋房、酒店式公寓、精装小户型等各种物业形态也孕育而生。中国“光谷”高新技术产业的快速良性发展，为片区房地产行业持续走强提供了十分强大的支撑。世界500强企业的陆续加盟，直接促动需求剧增，房价跳涨，光谷也一跃成为2007武汉最为风光的近郊板块。目前，该片区内聚集了万科集团、长城建设、东盛地产、利嘉置业和广州

4、恒大集团等众多实力雄厚的开发商。众多大规模、高品质的楼盘也齐齐亮相。三片紧紧相邻，光谷片为主心，卓刀泉片、南湖新城雄楚片借助光谷东风，价格一路狂升。以光谷为核心的辐射区域，已一跃成为武汉近郊房地产最耀眼的明星。但与此同时，随着板块的快速发展，在区域内也掀起了一股区域性的颠峰之争。近30个楼盘扎堆开发，大盘与名盘密集。外来巨鳄与本土名企云集。目前已有万科、恒大、保利、南益、诚投、长城等名企，但依然有众多的地产企业仍在蓄势加入。分析结论：客户充足，水涨船高是三片楼盘的共享机遇，而颠峰地位将只是少数者的荣誉。在板块客户充足的

5、条件下，已高昂掀起一股另类竞争，它不再只是低层次的客户之争，它已上升到大盘、名盘伺机而动的巅峰之争。本项目位处三片交汇核心区域，周边楼盘密集，对手如林，项目遭遇着周边楼盘与相邻板块的重重包围与时刻潜伏的市场危机！回避竞争，默默前行，基本不太可能！项目思考面对复杂的市场竞争，我们如何才能有效突围？首先，我们看清敌人，将其加以区分：谁才是我们最强劲的敌人？竞争片区之一：卓刀泉片楼盘。以本土化、小规模、小体量、零星开发为主缺乏名企、名盘促动产品定位灵活，充分差异尾盘开发阶段，后续供应少竞争力研判：邻华师、近街道口、邻光谷商圈

6、、依伏虎山，凭借相对优越的地段、景观和配套等先天优势取胜，项目自身核心竞争力并不突出。竞争片区之二：南湖新城雄楚片楼盘双湖水景、双重商圈，临近交通主干线，配套完善，出行便利中小规模楼盘数量多，大盘、名盘较少产品供应常规为主，中小紧凑居家户型少量补充大多较早开发，接近尾声，相对成熟，存在后续开发的项目少竞争力研判：仅名都花园、领秀城等大盘处于开发中期，能够对周边楼盘造成一定威胁。强弩之末，缺乏后劲。竞争片区之三：光谷片楼盘土地资源丰富、楼盘分布广阔，但开发多不成熟。单一外部绿景支撑，大部分项目品质塑造不够突出。产品结构与

7、建筑形态较为丰富，常规户型为主，中小户型作补充。海量供应之势仍将持续，后期产品仍将十分丰富。竞争力研判：凭借光谷的良好发展势头，获得飞跃性发展，但大部分楼盘品质塑造不够突出，陷入低层次客户的平庸状态之中，整体的竞争威胁不足。竞争片区综合分析：从对竞争楼盘与竞争板块的发展来看，它们大多数凭借机遇而上，享受着光谷片区迅猛发展、水涨船高的良好机遇，却并没有十分强大的楼盘内力作支撑，是房地产行业典型的“爆发户”。从楼盘后续供给情况来看，大部分楼盘销售接近尾声，对后来项目造成的竞争威胁较小。仅有一小部分楼盘，既有出色的品牌、突出

8、的地段，又有可供延续开发的巨大规模，同时通过后天的建筑、景观与配套建设，实现了较好的突破。从本项目的品牌、规模与地段等特点与三片楼盘的竞争对比发现：复杂的竞争环境之中，我们也并非草木皆兵。我们的竞争对手将主要是：规模较大、有延续开发，品牌突出、品质出众，地段显要、地位突出，为数并不多的一小部分楼盘。如名都花园、领秀城、光谷中心花园