2007年绍兴别墅物业市场调查报告

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1、绍兴别墅物业市调报告第一部分：关于别墅的定义一、别墅物业的形态分类：在我们现在常说的“别墅”意义上，实际涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是VILLA，如果直译过来，HOUSE应该是“房子、住宅”；而VILLA，居于城市之郊，有天有地有独立院落的，单体占地面积在2亩以上的独栋住宅，才可被称为“别墅”。而在大多数的开发商眼中，常把双拼别墅（Semi-detachedhouse）、叠拼别墅和联排别墅甚至有些住宅等都统称为别墅产品。而实际上，除了独立别墅（Detachedhouse）和双拼别墅

2、（Semi-detachedhouse），其它这些产品类型都可称作TOWNHOUSE。二、别墅物业的功能分类：从总体意义上说，住宅不动产的价值基于二种功能而定，一个居住使用功能，另一个是物业的保值和增值功能。二者基础功能决定着住宅不动产物业的价值所在。而别墅物业在居住使用功能上，则可细分为经济型别墅、度假型别墅、舒适型别墅，即所谓的第一居所、第二居所甚或是第三居所。三、别墅物业的基本特性：首先，不论是别墅也好，TOWNHOUSE也好，这些都属于升级型的高端消费品，而非必需品，是属于少数阶层的奢侈型消费

3、品。其次，别墅物业属于城市近郊或远郊的住宅产品，是依托城市稀缺性的自然景观资源和优质的人文背景等元素而形成的低密度、高品质的住宅物业。另一个重要特征是，别墅物业能提供一种生活方式，是城市生活永远无法给予的生活方式。正由于以上的种种原因，别墅物业最重要的一个市场特性就是，在大多数时候，别墅物业受政策影响的波动并不会太明显，不会随市场的变化而产生太大的起伏。四、别墅物业的发展条件：基于别墅物业为奢侈型消费品以及对自然景观和人文背景的需要，因此，别墅物业市场的发展一般都需要有两个最基本的条件，一个是城市经济

4、的发展水平。另一个则是优质的自然景观（合理的城市规划）和丰富的人文底蕴。大多数的时候，一个区域的别墅市场的发展水平与这两者息息相关。第二部分：绍兴经济发展及城市规划绍兴是一座有着千年历史文化的江南古城，有着丰富而深厚的自然人文景观。在现代经济发展中，绍兴城市经济的发展也一直居于全国前列，在最新的政府年鉴统计报告中显示，在长三角十五城市人均收入总量排名中，绍兴市位列第一。调查数据显示，2003年人均可支配收入已达到13506元，农村居民的人均收入也达到6887元，同比增长分别是12.43%和10.07%

5、，到2004年、2005年和2006年整个绍兴市的人均收入更为突出，同比增长率每年都达到12%，是中国经济增长最快的地区之一。随着经济的持续发和家庭收入的增多，居民消费结构正由普通型消费向享受型消费转变。伴随城市经济的稳步发展，绍兴城市总体规划也进一步以满足于现代化城市发展建设的需要，在经2001年获经批准的《绍兴城市总体规划》的主要内容中，绍兴城市的总体定位为——长江三角洲南翼以酿酒、轻纺、电子为特色的区域中心城市，以历史文化和山水风光为特色的著名旅游城市"。同时确定，绍兴中心城市规划结构形态以"三

6、大组团、绿色空间"的主体构思。这三大组团功能分区分别是：越城组团为中心城市的政治、经济、文化中心，历史文化名城；柯桥组团是以轻纺、商贸为特色的次中心；袍江组团则以发展高新技术产业为主导的现代化工业新城区。由此，绍兴市范围包括有越城区行政区域范围的全部和绍兴县行政区域范围的全部，总面积为1490平方公里。其中越城区336.5平方公里，绍兴县1153.3平方公里。确定绍兴中心城市规划结构形态为"三大组团、绿色空间"。三大组团功能分区是：越城组团为中心城市的政治、经济、文化中心，历史文化名城；柯桥组团是以轻

7、纺、商贸为特色的次中心；袍江组团则以发展高新技术产业为主导的现代化工业新城区。在绍兴的城市总体规划中，绍兴被定位为——以历史文化和山水风光为特色的著名旅游城市。优质的自然山水景观，深厚的历史人文底蕴，这些独有的城市特征被纳入到城市总体规划的定位基础，城市规划的总体定位也为各相关产业提供了广阔的发展平台。就绍兴的城市经济发展水平、城市的自然人文景观和城市的远景规划，绍兴具备了别墅物业发展的优质条件。第三部分：绍兴别墅市场发展简述就城市的经济发展水平和自然人文条件而言，（居于全国前列的经济收入和丰富的自然

8、人文景观），绍兴具备了别墅物业发展的优质平台。绍兴别墅市场的发展和大多数城市的房地产开发市场一样，虽不如住宅市场那样的高歌猛进，但市场行情一直保持稳定而持续的发展。从发展时间和发展水平来区分的话，绍兴别墅市场的发展大至可分为三个阶段。第一阶段：初级启动期90年代中后期到2000年前后，在这一阶段中，由于房产市场仍在起步阶段，商品房的市场开发量有限，别墅型物业更是一种稀缺产品。此时受限于城区规模、交通配套、城市规划和居住理念等条件的不成熟，别墅型物业并非远