2007南京新街口商业地产项目报告

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1、2007年南京新街口商业项目报告一、新街口商业市场现状南京的新街口商圈，在全国10大“中国著名商业街”中排名第三，紧随北京王府井、上海南京路之后。其面积约1.2平方公里，由中山东路、中山南路、洪武路、淮海路四路相围而形成了。新街口商圈聚集了众多商家，其中营业面积上万平方米的大型商贸流通企业近二十家，商业面积达70万平方米，日均客流量30－40万人次，双休日超过60万人次。在黄金周期间，新街口的日均客流量甚至达到100多万人次。1.1存量市场综合性百货商场租售及经营状况目前，新街口商圈的商业中心主要以综合建筑体及纯

2、商业体两种形式存在，商业面积都在20000平方米以上，均采用统一经营管理方式，但在收取租金的方式上有比较大的差异。一种是采用单纯的销售扣点方式（扣点比例在20%-33%之间），一种是采用进场费和扣点相结合的方式运做，总体经营状况良好。表1-1新街口主要百货商场情况列表金鹰商场东方商城新街口百货中央商场苏宁银河大洋百货层数6层6层6层6层5层8层面积450002000041000450002000070000（平方米）未来新街口还会有一批重量级的百货商场进驻，例如美美百货打算进驻金轮广场，而国际高端百货巨头香港恒隆

3、则选中了位于正洪街广场的新华社地块，金鹰准备在原交家电地块打造其第三期，还有德基商场的二期等等，由此我们可以看到，未来百货商场的竞争是十分激烈的。集中型商铺租售及经营状况新街口商圈的集中型商铺主要分布在时尚莱迪购物中心、长发银座、万达广场一层以及华新商厦等。经营业态以服装及饰品为主，租金水平普遍很高，处于南京市商铺租金的顶峰。集中型商铺目前的经营状况好坏不一。经营最好的是“时尚莱迪购物中心”。由于其位臵正处新街口核心区域，加上准确的客户定位及物业管理公司优秀的管理和理念（关门时间推迟到10：00，规定业主不可以随

4、便休息停业），深得白领人士和学生的欢迎。“时尚莱迪”的商铺空臵率极低，租金和转让费都出现了较大上涨。华新作为新街口集中型商铺的鼻祖，其经营状况每况愈下，目前空臵率已超过三成。而温妮服饰已经被华联商厦收回，自行经营。地铁商铺作为南京新兴的集中型商铺，以其优越的地理位臵和较高的人流量使得租金始终维持在一12007年南京新街口商业项目报告个比较高的水平，目前经营状况良好。其中餐饮业经营状况最好，这主要是由于新街口地区的餐饮功能还不完善，地铁商铺的中小型餐饮正好填补了这一空白。但是我们发现地铁商铺也存在一些问题，例如由于

5、前期规划时没有设立上下水和排烟通道，使得就餐环境比较差。表1-2新街口主要集中型商铺情况列表总经营面积面积区间租金主要业态（平方米）（平方米）（元/平方米〃天）负一层：22.0-26.0时尚莱迪购物中心10000服饰10-15负二层：15.0-18.0万达购物广场服饰、日常生活用9.0-12.0200025-35（1楼）品、美容（产权式商铺）负一层：13.8华新商厦7000休闲服饰10-20一层：14.6-18.0二层：13.5-17.0一层：9.5-7.0长发银座9000餐饮、美容、美发60-140二层：6.5

6、-5.0三层：5.0-3.018.0-23.0地铁商铺8000餐饮10-80（苏宁整体购得）临街商铺租售及经营状况新街口商圈的临街商铺主要集中在汉中路、王府大街和石鼓路路段，面积区间以20-40平方米为主，业态主要是以服饰、花卉、美容和休闲娱乐为主，租金水平普遍为4.50-5.00元/平方米〃天，其中以王府大街的租金水平最高。而由于所处位臵和经营业态不同，不同地段的经营状况差别也比较大。表1-3新街口临街商铺情况列表主力面积区租金商业形式主要业态间（平方米）（元/平方米〃天）石鼓路靠近临街商铺花卉礼品、服饰、美容

7、美发20-404.00-5.00莫愁路段药店、花店、休闲娱乐（酒20-40汉中路以西临街商铺吧、茶座等）、美容美发、4.50-6.00100-200餐饮汉中路以东临街商铺药品、服饰、汽车美容20－404.00-5.00王府大街临街商铺特色餐饮100-2006.50-8.0022007年南京新街口商业项目报告1.2在售市场1.2.106年商业市场市场概述06年南京市共销售商业用房54.64万平方米，较05年增加了9.28%，均价为6655元/平方米。其中江南八区成交量达到19.09万平方米，占到总量的35%，均价达

8、到17981元/平方米。1.2.206年分区域商业市场销售分析图1-106年南京市各区域商业成交情况（单位：万平方米元/平方米）2518000成交面积成交价格160002014000120001510000800010600040005200000六合江宁鼓楼建邺雨花栖霞浦口秦淮下关玄武白下数据来源：南京中原DRC监测数据江宁、六合的成交量最大共计33.66万平方米，占到