政府失灵的经典案例：经济适用房—我国经济适用住房政策观察

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1、“政府失灵”的经典案例：经济适用房—我国经济适用住房政策观察作者：孟元新来源：《背景与分析》   　在我国包括廉租住房、经济适用住房、限价商品房三大住房保障政策中，经济适用住房政策最为复杂，其复杂性表现在：首先经历时间长(自1994年7月18日，“经济适用住房”首次出现在国务院发布的“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”中，至今已过去了15年。);其次政策内涵几经变化，难以准确把握，常常处于模糊不清晰状态，导致不应有的争议;其次在执行过程中，问题普遍，质疑连连;最后表现为至今几年中一直处于是否停废延续、难以自拔的漩涡尴尬中。中国

2、发展出版社萨缪尔森著《经济学(12版)》P1189“当政府政策或集体行动所采取的手段不能改善经济效率或道德上可接受的收入分配时，政府失灵便产生了”。以此衡量，我国经济适用住房政策，既未能改善经济效率，更谈不上达成道德上可接受的收入分配格局，反而造成了政府的信任危机和公众道德危机;我国经济适用住房政策，堪称公共政策领域“政府失灵”的经典案例。本文分四部分：首先从“经济适用住房”内涵：13年5次演变，内容发展：3个阶段，两种视角对政策内容进行了考察;其次就全国总体和各地情况两方面，基于经济适用住房的建设角度，反映了政策执行情况;然后从

3、问题表现、原因探析、各方反应三种维度重点分析了存在的问题;最后笔者得出根源在于政府失灵和出路在于根本改革的两点结论，提出了根本改革现行经济适用住房政策的基本原则以及建议要点。　　一、政策内容考察　　(一)、“经济适用住房”内涵：13年5次演变　　考察我国经济适用住房政策内容，首先面临的一个问题是对经济适用住房内涵的解读，因为自1994年7月18日，“经济适用住房”首次出现在国务院发布的“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”中，然后先后四次在不同政策文件中专门以“所称经济适用住房，是指……”的方式对其作了界定，13年5次演变，至今

4、已过去了15年。　　1994年7月18日，国务院发布“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”。有如下表述：“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系……加快经济适用住房的开发建设，……解决中低收入家庭的住房问题。”　　1999年5月1日，建设部施行《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》中：“所称经济适用住房，指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房，包括安居工程住房和集资合作建设的住房”。　　2002年11月17日，国家计委、

5、建设部印发“经济适用住房价格管理办法”中：“所称经济适用住房，指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房”。　　2004年4月13日，建设部、发改委、国土资源部、人民银行发布“经济适用住房管理办法”中：“经济适用住房，指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”。　　2007年11月19日，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局7部委发布修订后的《经济适用住房管理办法》中：“经济适用住房，指政

6、府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”　　(二)、内容发展：3个阶段　　考察我国经济适用住房政策内容，其次要基于发展的视角。纵看这15年，笔者根据其内涵演变和政府分别在2004年和2007年两次出台的《经济适用住房管理办法》为分割点，把我国经济适用住房政策内容发展归纳为3个阶段。第一阶段：1994年7月18日—2004年4月13日，即从1994年7月18日国务院发布“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”，到2004年出台《经济适用住房管理办法》之前。

7、第二阶段：2004年4月13日—2007年8月7日，即从2004年出台《经济适用住房管理办法》到2007年出台《经济适用住房管理办法》之前。第三阶段：2007年8月7日—现在，即从2007年8月7日《经济适用住房管理办法》出台至今。　　1、第一阶段：正式提出　　(1)保障对象　　依据这10年间先后出台的8份政策文件(以下有说明)，经济适用住房保障对象为“中低收入家庭”。　　(2)基本内容　　1994年7月18日，国务院发布“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”。关于经济适用住房政策有如下原则性表述：建设用地经批准原则上采取行政划

8、拨方式供应;在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持;房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房占20%以上;在建房、售房等方面，对离退休职工、教师和住房困难户应予以优先安排”。　　1998年7月3日，国务院发布“国务院关于进一步深化城镇住房制