微观分析-房地产-成本分析

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1、中海地产（微观分析）一，背景中海地产计划在松江新城靠近大学城地铁站附近的谷阳北路和广富林路开发小高层公寓房房地产项目。二，地产调控下购房者调查通过到上海部分中介公司和售楼处考察，我们小组发现：在政策的重锤下，上海楼市的投资客基本不见踪影。活跃在各个售楼处、二手中介等买房地产的，基本上全是刚需购房者，并且这部分购房者中也以首次购房者居占据多数。从数据来看，以结婚为目的的购房行为占到50%以上，其次是改善性住房购买以及自己无房打算购房的顾客。而投资客的比例则由原来的半数以上下跌至5%以下，并且这部分人也

2、只是来售楼处随处看看。也正是由于刚需购房者对购房市场的占领，目前最受关注的房屋面积基本上在150平方米以下，而60-90平方米的小户型也受到不少购房者的青睐。从总价来看，能承受价格在100-120万元之间的购房者占据了半壁江山。经过近一步调查和询问，数据显示购房者中普遍蔓延着一股看跌的形态，这与8月与9月的部分乐观情绪不符，后市看涨的购房者几乎没有，而认为房价可能下跌10%-20%的购房者占了多数。考虑到对于未来预期更为悲观的刚性需求购买者可能认为现在还不是点位，市场上对于未来房价的预期应比我们所做

3、调查下更为悲观。以上显示了上海普通住宅购买力量的基本情况。8一，竞争性楼盘分析1）龙湖佘山公馆（人民北路2908弄近广富林路）——松江大学城地块简介：1、均价14000-15000元/m^22、目前该案只剩下195m^2的大户型（毛坯房源），一梯一户，阔宅系列3、全区270°环形采光；礼仪区、起居区、交流区三区分离，彰显家族礼序；全景客餐厅、全南套房设计，可变幻书房或瑜伽房；THG、Duravit、SMEG、威能等国际顶尖品牌领衔精装，辅以纯手工拼花、家具量身定制、全区地暖等2）同济城市雅筑（环城路

4、860号近方塔北路）——松江新城地块简介：1、均价15800元/m^22、该案拥有82~155m^2面积段的2房至4房公寓3、给人以高雅的视觉品味，南北楼宇间栋距最大可达52米，楼与楼的错位分布为住户视野提供了良好的感官享受81）米兰诺贵都（鼓楼公路1899号近嘉松公路）——泗泾地块简介：1、均价14000元/m^2（另附17万元折扣）2、该项目已推出主力户型为88-92m^2的公寓，现在样板区已经对外开放。11月6日开盘推出380套房源后，受到市场热捧，现已销售160多套房源。3、该项目整体规划由

5、16幢小高层公寓，约有1400户，会分为四期开发，首期推出的位置位于靠社区最东面的四栋。4、主打地中海景观规划，将意式风情融入设计2）绿庭尚城二期：首玺（涞寅路658弄近沪亭北路）——九亭地块简介：1、均价20000元/m^2（已跌价4000元/m^2）2、该案的附赠空间可达10-12m^2之多，户型紧凑3、距离北九亭闹市区，生活丰富，精装标准为2500元/m^28总结：松江新城可谓是此次降价潮中的焦点区域之一，作为外环范围刚需为主的供应市场，大幅降价暂时还没有形成。以上四处房产都是松江板块比较具有

6、代表性的，且于最近都已有价格回调，具有一定的性价比。第一款龙湖佘山公馆的最大缺点在于面积过大，单价过高，对于之前我们所讨论的目标人群吸引力有限。第二款同济城市雅筑地理位置相对较偏，从9号线松江新城站走至校区需要20分钟以上，并且单价也不低，其主要在押宝未来九号线延伸段更为接近。周围的商圈是部分亮点。第三款是米兰诺贵都，其现在算上折扣性价比非常高，但是考虑到周边商业配套设施的缺乏，入住会不方便。第四款是绿庭尚城，这一款距离9号线有一定的距离，但是其周围商业配套比较好，并且是四款中距离市区最为接近的，故

7、价格适当偏高。从中可以看出，虽然以上这些房产销量都不错，但是都有比较致命的缺陷。一，成本分析要对于开发商的盈利情况进行预估，那么就要很好的对于其成本进行估计。我们假设房屋为混凝土框架结构，毛坯装修。其成本来源于下面几块因素：土地楼面成本，进驻费用，管理费用，税费，装修费用。具体如下：A城市住宅成本=（B土地楼面成本+C建筑安装成本+D其他费用）*E分摊系数B土地楼面成本=土地综合地价/小区建筑面积C建筑安装成本=（结构建筑+安装工程+装修装饰+室外基础设施配套）*调整系数KD其他费用=杂费总和+财务

8、成本+销售费用对于B土地楼面成本补充：B土地楼面成本即土地拍卖金额/土地包含可销售面积。对于C建筑安装成本补充：结构建筑成本包括土石方、基础、钢筋混凝土主体结构、砌筑、防水、保温等。7层以下框架结构建筑成本=600-700元/平方米。7-18层框架结构建筑成本=700-800元/平方米。18层以上框架结构建筑成本=800-1000元/平方米。安装工程成本包括给排水、采暖、强电照明、弱电系统、通风空调、消防系统、电梯、煤气、中水处理、变电所等。7层以下安装工程成8本=1