微观经济分析房地产.doc

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1、因为房地产的生产要素之一土地是有限的，这种要素的有限性决定房地产的供给必定是有限的。而人口的有效需求又是不断增长的，所以，房地产的供给方在交易中占有优势，所以，房地产市场是不完全市场。（我们要知道完全指的是完全竞争，不完全是指不完全竞争2.1.1 供给及其影响因素微观经济学中的“供给”，是指生产者或买方在某一特定的时间内在每一种价格下对一种商品愿意且能够提供出售的数量。如果生产者对一种商品虽然有提供的愿望，但没有提供的能力，就不能算作供给。影响供给的因素很多。经常起作用的因素有：商品的价格、生产的技术

2、水平、生产的成本及其他商品的价格。⑴商品的价格。商品的价格是决定该商品供给量的重要因素。生产者是以利润最大化为目标。一般情况下，商品的价格上涨时，生产者就会设法增加这种商品的供给量；价格下降时，就会减少供给量。⑵生产的技术水平。生产的技术水平是决定该商品供给量的另一个因素。通常，生产的技术水平低，供给量小；生产的技术水平高，则供给量大。⑶生产的成本或生产要素的价格。土地、劳动、资本等生产要素价格的变化会导致生产成本的变化。成本下降会增加利润，从而会增加供给；反之，成本提高会减少利润，从而减少供给。⑷其

3、他商品的价格。这里的其他商品是指使用相同资源进行生产的商品。（比如汽油、柴油、塑料）相关商品的价格发生变化，将引起生产者生产机会成本的变化，并进而导致资源的重新配置和供给的变化。如果生产者的商品价格没有变动而其他商品价格上涨，或者生产者的商品价格虽有上涨但上涨的幅度不如其他商品，在没有技术限制的条件下，则生产者会转而生产其他商品。于是，价格没有变动或价格上涨较少的商品的供给量就会减少，其他商品的供给量就会增加。⑸预期。除了上述因素外，预期也是影响商品供给量的因素。当生产者预期他们生产的商品价格近期会上

4、涨时，就会减少这种商品的当期供给量。（现在的房地产企业惜售现象）2.1.2 供给规律与供给曲线如果单独研究某种商品的价格与其供给量之间的关系，在假定其他因素不便的情况下，可以用如下的供给函数来表示：Qs=f(p)式中，Qs为对某种商品的供给量；p为该商品自身的价格。通常，在影响供给的其他因素既定的情况下，商品的供给量与其价格之间存在正向的相关关系，即商品价格上升，则供给量增加；商品价格下降，则供给量减少。这就是通常所说的供给规律。符合供给规律的供给函数可以绘制成如下图所示的的供给曲线。Q代表供给量，P

5、代表价格，此时的曲线向右上方倾斜，斜率为正。这也是微观经济学最常用的一种供给曲线。2.2土地供给所谓的土地供给，就是可供利用的土地数量，即地球所能提供给社会利用的生产和生活用地的数量。土地的供给分为自然供给和经济供给。2.2.1 土地的自然供给土地的自然供给是指地球可供人类利用的土地数量，又被称为物理供给或实质供给，包括已利用的土地资源和后备的土地资源。1．土地自然供给的特征从全球范围看，土地自然供给总量是恒定的、无弹性的值，不受价格等社会经济因素的影响。此时，土地供给曲线如图2-2所示，是一条垂直的

6、曲线。需要说明的事，在某一地区的某一历史时期内，土地自然供给量在保持相对稳定的前提下，会随人类开发利用土地能力的提高而有所提高。如某一宗原本无法使用的土地，在先进的土壤改良技术条件下，可供种植农作物使用。土地自然供给受下列因素的制约：⑴与人类生产生活有关的气候条件；⑵与植物生长有关的土壤质地和气候条件；⑶可供利用的淡水资源量；⑷可供人类利用的生产资源量；⑸交通的便捷程度。由此可见，土地自然供给属于资源的范畴，其供给量的大小与生产技术水平有关，与经济类的因素无关。2．土地自然供给的衡量指标衡量土地自然供

7、给量的标准不仅包括土地面积的大小，还包括土地作为一种重要的生产资源向人类提供所需物质产量的大小。衡量指标主要有土地生产潜力和土地承载力。土地生产潜力是指在一定外部条件作用下，植物生产，包括作物、牧草、林产品等第一性生物质产量可以达到的上限值。承载力概念原来是物理概念，如今广泛应用于经济、环境和社会等各个领域。土地承载力是指以土地经济生产潜力、未来人口的营养膳食标准水平预测数据为基础，推算出来的单位面积可以持续供养的人口数量上限值。影响土地承载力的因素主要有：⑴地域的开放程度。一个开放的系统和封闭系统的

8、土地承载力有很大区别。在一个开放系统中，资源的互补可以大大提高一个地区的土地承载力。而一个封闭系统中，由于某一资源的匮乏会使得土地承载力大为降低。（比如日本，没有资源也可以养活很多人，就是因为其处于开放的环境中）⑵时间规定性：一个地区短期内土地承载力会高于长期发展的土地承载力，但短期内对资源环境的过渡开发和利用，会造成未来土地承载力的降低。因此，土地承载力应建立在可持续发展的概念上，不能只考虑短期效应。⑶生产力水平的高低。不同的生产力水平下，对资源的利用