城市开发区空间转型背景下的更新规划分析

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1、城市开发区空间转型背景下的更新规划分析1北京市均豪物业管理股份有限公司;2中国航天建设集团有限公司【摘要】在我国目前的城市开发区的发展过程中，大多数是向着功能完善的综合性城区进行发展与规划，并且由于其发展与传统的城区差别较大，所以在发展中面临着强烈的改革需求，在现阶段城市开发IX空间转型大背景下，传统的简单规划模式己经不能适应发展诉求，需要更多元化以及差异化的更新规划模式。木文主要是对于城市开发区空间转型背景下的更新规划进行了分析和探索。【关键词】城市开发区；空间转型；更新规划在城市的开发区发展过程中

2、，经过了早期的创业以及发展过程，已经逐渐稳定，在现阶段多处于调整转型阶段，在经济全球化的刺激之下，国家对于城市开发区发展采取了多项优惠政策，但是随着时间的推移，开发区的这种优惠政策优势逐渐消失，所以如果开发区不进行转型，其发展必然会受到制约，而且会给开发区产业带来不利影响。在不断地发展过程中，开发区先期的独立优势也逐渐消失，逐渐与城市原有城IX结合，所以开发区现有的结构就开始不能适应现在的空间结构，为了确保城市开发区的健康稳定可持续发展，对于空间转型背景下的城市开发区，进行科学合理的更新规划需求也就变

3、得越来越多。1、空间转型中的开发区空间特征1.1空间利用率低、用地布局混乱在开发区的长期发展过程中，由于其工业用地主要应用的是协议的方式进行出让，所以就导致现在的开发区的土地是已十分低廉甚至没有费用进行使用的，这种应用降低土地成木来刺激企业入驻开发区的发展模式，必然会造成土地的非集约利用。在幵发区的土地资源利用中，低强度的开发和大片土地的整体租用方式，不仅造成了大面积土地的限制，而且严重的降低了土地资源的利用率。在不断的发展过程中，由于开发区的优惠政策，导致开发区的产业功能以及其规模大面积扩张，但是其

4、实用性却没有与规模同步，大量的城中村分布与工业区域中，空间利用杂乱，给管理造成了一定的难度。1.2城市更新以及用地结构调整需求急切在现代科学技术的不断发展过程中，城市开发区传统产业发展模式，造成了在制造业发展中，对于土地的大面积占用，所以就导致在开发区进行新产业发展的吋候，并没有合适的空间进行利用。虽然开发区可以应用扩区的方式进行空间的扩大，但是不断的扩人并不能满足城市发展的需求，还会造成后备空间资源的不足，是土地资源的利用变得低效混乱。一旦当开发区没有办法进行再次扩张的吋候，问题将全面爆发，不仅会造

5、成开发区发展的停滞，而且还会影响开发区产业的健康发展，这种情况下，也就增强了开发区土地资源更新发展、资源合理利用的需求的急迫感。2、城市开发区更新治理规模的难度分析在城市更新发展的运行过程中，其主要依靠的就是政府的决策，并II其本质是对于城市物质环境改善的过程，在这种诉求的不断击破过程中，刺进了对于城市进行大规模更新治理的需求。但是大多数对于城市开发区进行更新治理的时候，都是通过政府强制手段进行土地移交的方式进行更新管理，这种方式不仅会造成纠纷的出现，而且并不利于长期的发展，更加无法适应现阶段多元化复

6、杂社会的需求。现阶段，开发区的城市更新尚未完全引入市场机制，仅仅由开发区政府冋收储备土地进行更新，使得政府的财力负担过大，市场开发主体在土地更新置换环节中被排斥在外，原权利人（工业、企业等用地主体）也被剥夺了自主升级的权力。由此形成了更新制度上的“死循环”：政府需要更新，但是财力有限；原权利人渴望升级，但是自主升级却在制度上不符合规定；市场开发主体盼望合作，但是无法介入。总的来说，政府作为左右城市更新的绝对力量，单方面推进的改造规划涉及范围较大、定位较高，对于重大更新项0的实施具有较好的指导意义。然而

7、，当面对一般更新项0吋，由于缺乏奋效的实施激励制度，原权利人无法获得准确的指引，渐进式自主更新模式难以实现，但这恰恰是城市自我修复、延续的重要微观因素。总之，现行单一主体、单一向度的更新模式所造成的问题是城市更新过程中社会矛盾显性化和城市更新低效化。转型过程中，用地需求与用地更新供给之间存在巨大的结构性落差，将迫使开发区政府反思传统城市更新的思路，从而意识到体制与理念的更新才是奋效推进开发区城市更新的首要前提。3、多元主体共同参与城市更新模式的可能性探索在我国现行的法律法规中，原权利人与政府、开发商共

8、冋参与城市更新并无法律障碍，最显著的案例是曾经兴起的居民“合作自建房”运动。又如，深圳地区的更新实践是由政府制定市级以上重点工业区的改造与升级方向，鼓励企业自行更新，抑或引入第三方（具有经验的开发公司）实施更新，而一般旧工业区则鼓励市场主体和原权利人自下而上地进行功能升级。因此，基于完善我国土地市场机制的需要，原权利人理应积极介入城市更新的竞争环节，政府则需要从组织层面推动多元主体共同参与更新模式的成型，从而打破只奋政府和少数开发商对土地市场的垄断局面。