如何合理确定房地产企业收入的探讨

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1、如何合理确定房地产企业收入的探讨韩晓方/黑龙江省旅游集团【摘要】房地产企业在确定收入时，由于所采用的标准不同，收入确认的结果也不同，这就会给会计信息产生重要的影响。木文对目前房地产企业收入确认的具体情况进行了分析，针对房地产企业收入确认过程中存在的问题，提出了合理确定房地产企业收入的方法，并对房地产企业收入确认的相关问题进行了探讨。【关键词】收入确认；问题；方法.1八—刖目房地产企业收入确认与其他企业的收入确认不同，一般企业的收入确认比较简单，而房地产企业收入确实是个复杂的过程。由于行业没有严格的规定，致使不同房地产企业釆用不同的确认方法，从而导致了会计信息失真现

2、象的发生，使会计信息失去了相互间的可比性，给会计报表参考着带来了不良后果。因此，为使房地产企业健康发展，如何合理确定房地产企业收入，值得我们探宄。一、房地产企业收入确认的现状依据《企业会计准则一一收入》，产品销售收入的确认必须同时满足收入确认的五个条件：企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已铒出的商品实施控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成木能够可靠地计量。然而，在实务中各房地产开发企业对收入实现有不同的确认方法，确认方法有以签订预俦合同并收取预收

3、房款作为收入确认的依据；以签订正式房屋销售合同作为收入实现；以开发的房地产经竣工验收，开出“入住通知书”并开具销售发票作为销售实现；以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入的确认。上述方法分歧的焦点在于商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移。收入确认上的混乱对房地产开发企业会计信息披露的真实、合法、完整及税款征收均产生重大影响。二、房地产企业收入确认过程中存在的问题未及吋结转收入，对房屋所有权己经转移，符合结转收入条件的，继续挂在“预收账款”或其他往来账中，不结转收入。如某些企业以竣工结算未办理，成本无法准确估计为由，将己竣工验收，并开具销售发票的收入仍然挂在“预

4、收账款”中，更有甚者将售房款列入“其他应付款”科0。低价销售，对销售的房屋以低价转让给合作者本人或直系亲属，少确认收入，从而达到少缴纳税款的0的。分配给股东的房产未确认收入，将房产分配给股东或投资者的，产权转移后仍不结转收入，从而偷漏税款。隐匿收入，房地产企业将未出售的房产委托自己兴办的物业管理公司对外租赁，将租金收入转入物业管理公司的往来账，不结转收入。有些企业将租金收入记入“其他应付款”科5。或将更改业主姓名收取的“更名费”、拖欠楼款的滞纳金收入、罚息收入和没收的违约保证金、定金收入挂往来帐户，不结转收入。企业将这些收入隐匿在“应付帐款”、“其他应付款”、“其

5、他应收款”或苏他往来科B核算。未按照权责发生制原则确认收入，对合冋书中注明一次性付款的，只按实际收到的款项结转收入，对因其他原因尚未收到的款项不按照权责发生制的原则结转收入。三、合理确定房地产企业收入的方法按照《企业会计准则》的标准正确合理认识确认收入的吋间节点。会计准则规定的收入确认标准是非常清晰和明确的，虽然现行房地产企业普遍采用预售制度，存在一定的特殊性，但绝大部分的销售依然可以利用这些标准找到一个准确的并II唯一的收入确认时点。房地产项目开发销售过程冇预售、竣工验收、交付、产权过户这几个吋间节点。在预售节点，虽然商品房销售（预售）合同已经签订，收入金额己经

6、能够可靠计量，经济利益已经能够流入企业，但房屋仍处于建设过程中，物理状态尚未完成，成本还不能进行可靠计量，不具备收入确认条件；在竣工验收阶段，虽然房子已经完工并通过验收，但该房屋实质上仍处于房地产企业的控制之下，虽然商品所奋权上的报酬己经转移给购货方，但商品房尚未交付，房子发生损毁的风险并没冇转移给购房者，同吋购房者还保留着因房屋质量或与合同不符等愿因退房的权利，因此不能认定主要风险己经转移给购房人，还是不能确认收入；在交付时点，商品房已经被购房者认可并接收，合同已经基本履行完毕，此时才真正满足全部条件，可以确认收入。在产权过户时点，通过办理权证，所奋权真正发生转

7、移，但收入确认并不需要与所奋权的完全转移相一致，只要与商品房所有权相关的主要风险与报酬均已转移就可以确认收入，因此没有必要以过户登记时点作为收入确认的时点标准。因此，只冇在商品房交付吋确认收入才是最准确和合理的收入确认吋点。四、房地产企业收入确认的相关问题（一）产品销售收入的确认。房地产企业开发、建造后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售

8、合冋或协议