手房交易中的税务知识和避税

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1、二手房交易中的税务知识和避税按揭银行收费及代收费（×银行评估价）一手房屋收费标准（×一手购房发票价）二手房收费标准参考（×评估价）评估费0．5%×评估价（可选）劳务费3元／㎡交易费6元／㎡登记费80元/单登记费80元/单劳务费3元／㎡查档费50／300／400工本费50元／本登记费80元/单律师费0．2%+500房价测绘费120元／份评估费0．5%×评估价公证费860~900固定印花税5/万分×发票价土地转让金1%×评估价印花税0．5／万分之×贷款额契税普通1．5%×发票价契税普通1．5%×评估价按揭服务费1．3%（暂无）非普通3%×发票价非普

2、通3%×评估价出证时间不满五年的住宅印花税0．1%×评估价个人所得税2%×评估价营业税（含城教税）：5.5%（5.4%）×评估价土地增值税（普免）：0．5%×评估价出证时间超过五年（含五年）的普通住宅印花税0．1%×评估价个人所得税2%×评估价出证时间超过五年（含五年）的非普通住宅印花税0．1%×评估价个人所得税2%×评估价土地增值税0．5%×评估价营业税（含城建税，教育附加税）：（评估价—一手发票价）5.5%（5.4%）×评估价一、二手房交易税费（含按揭）（2006年6月1日后现行税费）二、如何区分普通与非普通？A、开发商建造、单位自行、集资

3、建造等住房类1、普通住宅标准：a住宅小区（含所有住宅）建筑容积率在1．0以上；b单套住宅套内建筑面积120平方米以下（含）或单套住宅建筑面积144平方米以下（含）；c价格{4600元/平方米（含）；4300元/平方米（含）；4000元/平方米（含）}2、不符合普通住宅标准的为非普通住宅；B、个人自建的住宅a标的物为整栋的建筑面积=整栋的建筑面积；容积率=整栋总建筑面积／土地面积；单价=销售收入／（总建筑面积+占地面积—基底面积）；b标的物为分层出具房产证的建筑面积=该层建筑面积；容积率=整栋总建筑面积／土地面积；单价=销售收入／该层建筑面积；个

4、人自建住宅区分普通与非普通的标准参照上述Ａ执行三、避税A、先付房款等房满5年再过户    这种“私订终身”避税是指买卖双方商量好房屋价格后，房主先将房产证交付买主，买主付清绝大部分房款后，房主交钥匙让买主住进房子。双方约定，等房龄满5年再去办理过户手续，以此规避税费。   从法律的角度看，此方法风险很大，因为房产证还是原房主的，房主就可能通过挂失来注销原房产证，办理新证后，一房两卖，或者因欠债被法院查封等，都可能造成纠纷。等到过户时，房价也会出现变化，如果涨幅较大的话，房主宁愿赔偿违约金也不卖，买方只能重新选择房源。B、合同售价往低处写 这种“

5、阴阳合同”避税法是指在售房合同中，买卖双方协商后将房价填低些，这样缴税的税基就小，纳税额也会减少。二手房交易中，使用“阴阳合同”对买房人再次交易不利。一旦买房人再次将房子转让时，将面临着两个问题：一是由于买入价低，房屋出售或抵押时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。签订“阴阳合同”对买卖双方都存在风险，对卖方来说存在的风险是，买方很可能以在房管局备案的合同为要挟，在办理完过户手续后，要求卖方降低房屋出售价格。对于买方来说存在风险是，如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付房管

6、局签订的合同中标示的价格，买方没有充分证据，会遭受大额损失。C、公证交易不过户    市场上流行的公证避税，是买卖双方先通过合同或公证的形式进行买卖，但先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满5年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳营业税和相关城市建设税及教育附加费。    这种方法表面上看是合理避税，通过公证似乎也有了法律保护，但由于要等若干年后再正式过户，其间买卖双方产生纠纷的可能性极大。因为在我国的房地产法律、法规中，房产证是房屋所有权的惟一合法凭证，买卖双方一旦发生纠纷，此间房产证仍属卖方，买主可能吃大亏。    

7、从法律上讲，即使双方公证了交易合同，而不到产权登记机关办理过户手续，在法律上仍不具备对抗第三人的法律效力。二手房交易如不过户，房屋产权还是属卖方的，如果卖方将房屋抵押，或二次销售，房屋的产权就会发生变化。因此房屋的权属问题仅仅经过公证，并不能避免风险。D、假赠代替真买卖    所谓赠与避税，是指双方在私下进行买卖交易后，不到房地产交易中心办理过户手续，而是以赠与的方式变相交易。    这种方式实际上是钻了法律空子，也给消费者带来了一定的风险。买卖双方签订的赠与协议虽然具有一定法律效益，但由于该交易实际上是二手房买卖，法律规定当事人应当自事实发生

8、之日起90日内申请转移登记，但如果双方没有去办理房屋转移登记，买方没有取得合法的房屋权属证书，一旦双方发生了利益纠纷，买方权利将得不到保障，最后给消费