reit融资模式在廉租房建设中的应用探讨

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1、REIT融资模式在廉租房建设中的应用探讨：F832文献标识：A：1009-4202（2011）10-000-01　　　　摘要我国在廉租房建设中取得了可喜成绩，但也出现了融资瓶颈，在政府财政预算无力支撑的情况下，本文探讨了REIT融资模式。　　关键词廉租房融资REIT融资模式　　　　廉租房是指我国政府通过租金补贴、实物配租及租金减免的方式，向住房困难者且符合城镇居民最低生活保障标准的家庭提供具有社会保障性质的住房。它是缩小贫困差距和构建和谐社会的一项重大举措，我国政府对其制度的完善也越来越加以重视。现阶段，我国的廉租房建设的

2、主要融资渠道是政府，但由于资金与中央和地方的财政状况联系紧密，使得其建设资金不稳定、波动性大，不利于形成廉租房项目的长期资金链条。　　一、廉租房建设的融资政策　　自1998年首次提出廉租房概念以来，我国廉租房制度的形成和发展成效显著。2007年11月国家财政部印发的《廉租住房保障资金管理办法》，用于规范管理廉租房保障资金，从而提高其资金的使用效益，确保廉租房保障资金的专款专用。而在2008年12月，央行、银监会联合发布的《廉租住房建设贷款管理办法》，全面要求各国有商业银行、股份制商业银行、政策性银行以及中国邮政储蓄银行等做

3、好支持廉租房开发建设的金融服务工作。最近2011年7月银监会召开的第三次经济金融形势通报分析会上指出，各银行业金融机构要认真贯彻落实国务院决策部署，积极加大对廉租房、公租房和棚户区改造为主的保障性住房建设支持力度，要认真按照“三个办法、一个指引”加强贷款用途管理，确保资金真正投向保障性安居工程。　　二、廉租房建设的融资瓶颈　　1．政府财政预算无力支撑。由于廉租房的需求量大，建设廉租房所需的资金大大超过了政府财政融资的承受能力。就今年从住房和城乡建设部获悉，全年中央财政安排保障性安居工程支出1030亿元，截至5月底，全国城镇

4、廉租房等各类保障性住房以及各类棚户区改造住房已开工340万套。为解决资金不足问题，国家发改委提出必须充分发挥企业债券融资对廉租房等保障性住房建设的支持作用，引导更多社会资金参与保障性住房建设，可见政府财政预算资金不能满足廉租房项目建设需求。　　2．社会民间资本无意参与。廉租房的目标群体是低收入阶层，因而追求的是社会效益和公共利益的最大化，而民间资本的目标是追求经济利益最大化。社会效益的最大化往往意味着利润率低，甚至零利润或负利润，使得廉租房对于民间资本缺乏利益诱导，在没有政府的支持下，民间资本没有直接参与的动力。　　3．其

5、它固定资金杯水车薪。建设部的数据显示，截至2006年底，全国累计用于廉租住房制度的资金为70.8亿元。其中财政预算安排资金32.1亿元（含部分上交的住房公积金增值收益），住房公积金增值收益19.8亿元，土地出让净收益3.1亿元，社会捐赠0.2亿元，其他资金15.6亿元。①在其它固定资金的如住房公积金、土地出让净收益和社会捐赠中，住房公积金增值收益占的份额最大，但要在提取风险准备金和管理费后，按照国家有关规定专项用于廉租住房建设。由于住房公积金增值收益的风险准备金的计提比例不低于60%，显然这部分资金除去准备金和管理费后剩余

6、数额非常有限，对于廉租房建设来说可谓杯水车薪。　　综上可知，我国廉租房融资的资金缺口大，融资渠道单一，需要利用新的融资方式来突破资金紧缺瓶颈。　　三、REIT融资模式　　REITs（RealEstateInvestmentTrust），即房地产投资信托，是一种以发行收益赁证方式汇集不特定多数投资者的资金，建立专门从事房地产投资管理的基金或机构，由公司将经营所得的收入以派息的形式分配给投资者。REIT融资方式在廉租房融资上具有如下的优势：　　1．融资速度快，数额大。REIT通过受益凭证的方式在资本市场上募集资金，直接投资于房

7、地产，它可解决短时间内大量资金需求的问题。　　2．流通性强，变现快。REIT通过证券化来反映房地产市场价值，投资者可在市场上随时交易证券，使得资金易于流通，也缓解了廉租房不易变现的困境。　　3．认购门槛低，能减少税收。REIT的认购者，每股只需要10-25美元，而在美国股东在合股性质的公司的投资额不得低于15000美元，较低的认购门槛扩大了REIT的融资范围。同时，REIT能够享受到税收优惠，如原所有人将房地产转让给REIT，并没有现金支付的实现，而只是一种收益证明，因此REIT不需要交纳契税，原所有人不需交纳营业税，就减

8、少了REIT运营的税务负担。　　四、结论及政策建议　　我国廉租房建设的长效发展需要通过REIT方式形成大额稳定的资金渠道，该制度的成熟和完善需要国家出台相关政策，也要加快REIT组织结构建设和人才培养，完善REIT监管体系，从而建立有效的信托产品流通机制来为廉租房融资服务。