我国商业银行商业地产信贷风险及其防范研究

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1、我国商业银行商业地产信贷风险及其防范研究一、商业地产信贷风险概述1.商业地产信贷的概念商业地产信贷就是指退狂为有需求的商业地产开发商或者是计划购买商业地产的单位和个人提供贷款，并将按照约定的合同到期收回本息的过程。商业地产信贷的资金可以说是取之于民又用之于民，因为商业地产信贷的资金来源并非政府拨款，而是储户们在银行的存款以及住宅基金存款，当然不可否认的是政府在这一过程中是起着不付或缺的作用的,政府通过对宏观政策比如湿座政策中的减、免税的调整起到了相当的作用，而促进了银行的放贷以及借贷者们的借贷积极性。2.商业地产信贷风险的概念商业地产信贷的风险，是众多风险种类的一种，但是却是商业银行可能而临

2、的最重要的风险之一。它是指在银行房贷过程中，银行可能面对的由于经营、萱理、监督等过程中、甚至是涔观还遶的变化而产生的一点差错造成的贷出资金无法如数收回，使得实际收益和预期收益并不一致的可能性。3.商业地产信贷风险产生原因(1)借方原因信息不对称，包拈事前和事后两方而的信息不对称，事前是指银行因调杏了解不足或者是借方刻意隐瞒造成的不够了解借款方的背景信息，尤其是信用信息，使得借方有机可趁，即“逆向选择”；事后是指在银行将相应款项贷给借方后，借方并不如约履行合同约定的还款义务，即“道德风险”。目前社金征信体系的不完善、借贷人员职业技能和素质尚待提高、甚至理性“经济人”假没都是这一原因产生的罪魁祸

3、首。(2)银行自身原因其实银行自身原因中有一部分己经在以上两个方面提及，比如说信贷人员素质、甚至是“经济人”,不可否认，许多人都在为着自身利益最大化而经常打擦边球。银行奖惩体系里，许多都是将奖金、福利与绩效相挂钩，一个普通的信贷员，做得好、业务量大自然奖金就多。正是这些个原因，使得员工们开始变的急功近利，A然的，对借款者的信用质量的把关开始变的松散。4.商业地产信贷风险传导机制在商业地产信贷整个过程中，银行几乎无处不在，从土地的整理准备到商业地产的开发再到商业地产的销售，全都需要银行的贷款支持。在如此庞大的一个系统中，一旦有一点差错出现都可能造成不可挽回的损失。第一阶段，如果土地开发商对土地

4、的选择不够明智，导致没有人或者少有人愿意出商价来购买开发权，则贷款给苒的银行很有可能而临贷款无法收回的情况。第二阶段，在商业地产市场不景气的时候，许多房产都变成了烂尾楼,由于资金不够而开发不完，或是开发完了却卖不出去。第三阶段，零售阶段，正如前文分析的信息不对称或是银行信贷人员原因导致的对借方信用的误判都是风险产生的原因。二、商业地产信贷风险宏观因素分析1.宏观政策因素我国基本上属于政策主导型发展模式，因此宏观政策的一丁点变化都可能引起商业地产市场的轩然大波。同样我们不可以忽视它对银行的影响，从两方面来看，一是借方的■盘成本T降，还款积极性提高，一定程度上是有利于银行收回贷款的；另一方面，屡

5、次调整存贷款利率的背后，其实隐藏的是加速推进中的利率市场化改革，这对银行的抗风险能力提出了更高的要求，当利率成为市场化产物时，竞争也就产生了，银行为了招揽更多的储户将不得不降低A己的利差空间，也就降低了A己的盈利水平如果没有很好的抗风险能力，则很可能在这场改革的洪潮中被淘汰。2.信贷活动的亲周期性管理信贷风险,注意经济的周期性变动是必要的，就商业地产贷款而言，这种关注就更加重要。信贷活动有其固有的亲经济周期特性。这也是银行作为间接主渠道的角色决定的。经济高涨时，呵获利的投资项目增多,对资金的需求增多，银行信贷规模扩大。在经济高涨时期，企业的项目大多能够获得预期的收益，对银行的贷款有较少的违约

6、惜况出现。rti于经济高涨时期的资金需求增多，银行对贷款能附加较多的有利于还款的条件，抵押品也往往能够较快的出手。也就是说如果借款者违约，违约损失率也会较小。银行此时往往会盲目扩张信贷规模，而信贷规模的扩张又助长了经济繁荣，有时候甚至是虚假繁荣。经济袞返时期的过程则相反。三、商业地产信贷风险的经济因素分析--以天津为例根据中原地产M顾问部对天津市的房管局数据蘊辻，去年，即2014年天津市的新增商品住宅高达1428万平方米，同比于2013年上升近5%;成交量达到1062万平方米，同比2013年则是下降了18%,成交情况较2013年有所下降，但同比近5年成交均值仍有所上升近2%。2015年2月，

7、企市商品住宅供应量为36.8万平米，商品住宅成交量为39.2万平米。2月，全市商品住宅成交均价为11323元/平米，环比上涨2%,同比上行15%。天津市07、08、09三年上涨速度较缓，原因应该是2008年的金危机对商业地产市场产生了不小的冲击，但即使在这样的情况下天津房价却依然坚挺，并没有呈现下滑趋势。天津市1999年至2012年金融机构各项贷款与商业地产饵价和GDP的变化趋势是保持一致的。但是同样是200