住宅底商规划设计研究报告.pdf

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1、专业课题编号【201309】-1目录Part1商业概念Part2底商分类Part2经营方式Part3规划要点Part4设计规范Part1商业概念Part2底商分类Part2经营方式Part3规划要点Part4设计规范商业概念商业的概念人们习惯上将商业叫商铺或商业用房，商业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。商业概念商业分类汇总表分类方法种类举例大型商厦天河城广场、广百新翼按市场形式分类专业市场天河电脑城、白马服装大厦小区商铺深圳四季花城商业街、祈福新村

2、商业街购物中心天河城、中华广场小区配套商铺骏景花园商业街、华景新城商业街按物业用途分类专业市场南岸装饰材料城、美居中心批发及商贸中心天雄布市餐饮及美食广场百福广场商业大厦中泰国际广场、时代广场住宅区商铺即小区配套商业铺位按建筑特征分类临街商铺即市区道路临街商铺步行街露天商铺北京路步行街商铺地下商城流行前线、康王商业城商业区物业名汇广场、名盛广场按物业区位分类住宅区物业即小区配套商业铺位近郊物业顺德国际商业城、五洲装饰世界以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不售的统一经营物业按经营方式分类商业物业分散经营物业大部分商铺（除发展商返租外）综合经

3、营物业如大型商厦、小区商铺按经营类别分类单一经营物业如专业市场、餐饮及美食广场销售物业有产权的商铺多以销售为主按销售方式分类租售物业广州国际玩具精品中心出租物业天河城广场、宏城广场产权物业大部分的新建物业按物业产权分类非产权物业临建物业或改建商铺商业概念住宅底商：指位于住宅等社区建筑物底层的商用铺位，住宅底商的表现形式主要是地上1-3层或其中部分搂层、地下室、或者商业用途裙房，住宅底商（后面统称为底商）已经成为社区商铺的主流。住宅底商是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可建筑底层商铺的巨大价值，不仅避免了过

4、去临路住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益；同时底商上面建筑将会带来的稳定的客户流，投资者的投资风险相对较小。本报告将主要针对住宅底商做详细分析。Part1商业概念Part2底商分类Part2经营方式Part3规划要点Part4设计规范底商分类一、按照服务区间划分：按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种，即：客户对象是住宅社区里面的居民（又称内商业），客户范围不局限在住宅社区里面（又称外商业）。鑫苑名家西门内街商业蓝堡湾贵人街外商业底商分类二、按照市场理念划分：不同项目的竞争将成为住宅底商市场的

5、主旋律，项目市场运作将对其住宅底商项目的成功发挥重要作用；按照住宅底商市场运做的特点，我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三种类型。底商分类1.概念型住宅底商概念型住宅底商，指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。如“欧式商业步行街”“现代城”“欧陆经典”等主题，一改过去纯粹的配套服务功能。做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。底商分类2.潜力型住宅底商潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的底商而言，无需炒作却也热销。原因主要是巨大

6、的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好；“潜力型”底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大问题将是“时间”问题，如郑东高铁站附近商业。底商分类3.商圈型住宅底商商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目，投资风险相对小，回报率高。最需要指出的是，商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小，如正商新蓝钻项目商业。底商分类对于住宅底商，如果主要服务对象为社区内部居民，在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的商铺，投资少

7、，风险低，资金回笼也较快。如果主要服务对象为小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能和街道人流量来确定商铺功能。Part1商业概念Part2底商分类Part2经营方式Part3规划要点Part4设计规范社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。下面按照零售型社区商铺和服务型社区商铺两个类型对社区商铺的特点进行分析介绍。经营方式零售型社区商铺：1.规模特点零售型社区商铺的规模有大有小，其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺

8、规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在60-100平方米左右，小卖部面积甚至仅30-50平方米，书报厅面积可能更小。临街小商店临街小商店经营方式零售型社区商铺：