房地产开发项目工程管理模式创新

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1、房地产开发项目工程管理模式创新保利华南实业有限公司广东佛山528000【摘要】房地产开发项目具有高投资、高风险、高回报的特点，同时综合性、专业性、技术性极强，针对具体的房地产开发项目，选择先进的工程管理模式，是使房地产开发项目取得预期回报的重要保障。文章阐述了房地产建设项目管理流程，提出了几点关于房地产开发项目管理模式创新的措施，可为房地产工程项目管理创新提供借鉴。【关键词】房地产行业；开发项目；工程管理；模式创新近些年来，伴随着经济的飞速发展，房地产的竞争也是越来越激烈。在房地产项目开发过程中，工程

2、管理是一个必不可少的环节，它对工程项目的整体效益和竞争力的提升有重要的推动促进作用。然而，房地产开发项目是一个复杂多变的综合系统工程，在房地产的开发项目管理工作中还存在着很多的问题，这些问题的存在减缓甚至限制了房地产行业的进一步速度，所以在房地产管理活动当中要适当加大创新力度，从而也有效的避免传统管理模式当中存在的一些弊端,促进房地产行业的发展。1、建设项目管理流程1.1生命周期与参与主体建筑项目是有始有终的，就像太阳的东升丙落一样，有升起时、有如曰中天时、有丙落时。建筑工程从项目开始到项目结朿分为五

3、阶段，这五个阶段分为建筑项目构思、建筑项目立项、建筑项目开工、建筑项目交付、建筑项目结束。建筑项目可根据项目的参与人和参与的事项不同而分为工程承毡管理、工程设计管理与工程项目管理。因为管理阶段不同，所以涉及的参与主体也不同。其参与主体一般有发人、咨询单位、承人三者。1.2管理流程概念建筑流程管理指的是一系列建筑项目活动行为的序列结构，这种序列结构可以清楚地反映建筑活动的顺序、关系、促进、制约与输出输入规律。这种序列结构按性质和作用可分为整体流程、局部流程和更细化流程。苏中整体流程主要反映各个分流程的关

4、系，规定流程的活动。局部流程主要反映管理各个阶段的关系。细部流程主要反映业务活动的流转过程。1.3建筑项B管理流程描述众所周知，工作流程的基本要素是活动。因此，分析建筑项0活动即是描述工作流程。活动指的是在接收某一项类型后，在遵守规则的前提下，利用各种资源转换成规定类型，并输入使用的过程。在这个过程中，资源指的不是完成类型所需要人力、物力、财力。它指的是完成类型所需要的方式方法和各种手段。1.4建筑项B管理流程与工作流程的区别建筑的工作项目的流程有两个部分，即项0实施专业工作流程和项0管理流程。其中项

5、0专业工作流程包括项0设计、项目施工、项0供应等，它是面向建筑产品的；而项0管理流程主要是管理项0从承包前到完工后的一系列活动。项目管理流程中的各个部门以及各个职能在管理过程中都发挥着自身的作用，它们呈相互影响、相互关联、相互依赖关系。2、房地产建设项S工程管理模式创新2.1项B管理流程的构建建立一套高效的项目管理流程，是保证项0实施成功的必要途径。一个高效的体系结构应当做到流程同步、流程高效两点。流程冋步指的是建设项0必须具备有完成项目的能力。流程高效指的是，用预算好的成本，保证各项活动的高效运转。

6、建筑项目由许许多多的碎屑活动组成，因此，管理活动是由许多的管理活动组成，这些管理具有相关性、集合性、层次性的特点，并且相互影响、相互关联。管理活动可以以不同的角度，划分成不同的准则。建筑活动管理工作依照项目施工前至完工后可分为项目承包管理、项0施工招标阶段管理、项B施工准备流程管理、施工阶段流程管理、项0竣工阶段流程管理。建筑项目管理工作按照职能可以划分为安全与质量管理、投资管理、合同管理、项0设计管理、项0进度管理、招标管理、科研管理等各项管理。项0管理工作的分解及相关流程可以遵循以下几个步骤:首先

7、是分析建筑项目的管理工作，确定依照哪一种准则将管理划分比较合适。是按照管理职能划分合适，还是按照项B实施过程划分比较合适。苏次是依照己选择好的管理准则分析各项活动，规定哪•一项活动由哪个部门管理，并确定总的工作流程和子流程。最后，为应对特殊情况出现，可依照项0方案适当调整管理准则或管理活动的顺序。2.2项B管理流程的风险控制在项目的管理工作中，每个流程都不可能一成不变，例如成本变动、质量达不到要求等。这些因素的变化会使管理工作的有序性受到阻碍。管理者可以根据相关的数据和准确的定性分析，减少管理工作的可

8、变性，进而减少项0的风险。减少风险的措施有两点:吋刻关注绩效指标信息，拟定纠正措施。其中拟定纠正措施是重中之重。拟定纠正措施之前首先要对管理项目的变动类型和成因有所了解。合理地利用所观测到的或所搜集到的信息对管理流程进行控制，并对管理因素做一个分析，分析哪些因素是可以人为控制的，又是由什么引起的，以便能根据情况拟定应对措施。一项管理流程的绩效不可能一成不变，所以有突发情况出现是正常的。突发情况是不可预期的，是无法用统计方式预算出来的。突发情况打乱了工作管