城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响：国外研究综述与启示

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1、城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响：国外研究综述与启示摘要：城区特征通过多种途径影响商业银行的住房抵押贷款决策。商业银行可以根据城区特征判断一个城区的住房抵押贷款的违约风险，进而确定对该城区的最低首付款比例或拒贷率。本文通过分析国外城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响机制，联系我国实际情况，指出我国商业银行根据城区特征进行住房抵押贷款决策具有合理性，建议商业银行密切关注城区住房价格波动率，并且政府应该限制中低收入城区商业银行的数量。　　关键词：城区特征，住房抵押贷款决策，住房价格波动率，中低收入城区　　一、引言　　城区特征是商业银行住房抵押贷款决策

2、的一个重要因素，它分为三类：(1)人口特征，包括中位家庭收入、离婚率、失业率、年龄结构和受教育水平等；(2)住房存量特征，包括住房交易规模、土地供给弹性、住房所有权比率、住房空置率、中位住房租金价格比、中位住房建筑周期和中位住房年龄等；(3)公共服务特征，包括接受公共住房支持的家庭比例，学校质量、治安状况和拆迁改造等；(4)其它特征，包括经济增长率和产业分散化程度等1。　　城区特征或多或少以相同方式影响一个城区所有住房抵押贷款的风险。在单个贷款申请者特征和单个住房特征难以准确获得的情况下，商业银行可以根据城区特征判断一个城区的住房抵押贷款违约风险，以确定该城

3、区的最低首付款比例，甚至对整个城区拒贷，这一方面使商业银行面临的违约风险降低，另一方面可能使中低收入城区居民的住房融资难度加大。本文通过分析国外城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响机制，联系我国实际情况，指出我国商业银行根据城区特征进行住房抵押贷款决策具有合理性，建议商业银行密切关注城区住房价格波动率，并且政府限制中低收入城区商业银行的数量。　　二、国外城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响机制　　(一)城区特征对商业银行住房抵押贷款决策影响机制的相关理论　　国外关于城区特征对商业银行住房抵押贷款决策影响机制的相关研究主要有违约理论、理性歧视理论、信息

4、外部性理论和内部信息效应理论。其中，违约理论解释哪些城区特征影响贷款风险；理性歧视理论解释商业银行根据城区特征进行贷款决策的合理性；信息外部性理论和内部信息效应理论解释城区特征对商业银行贷款决策的影响会导致中低收入城区贷款供给不足。信息外部性理论和内部信息效应理论的主要区别在于研究角度不同：前者认为，当前住房交易提供的城区信息使该城区的所有贷款者受益；后者认为，单个贷款者在从事住房抵押贷款业务过程中搜集到的某些城区信息只使该贷款者受益。　　1.违约理论　　住房抵押贷款违约理论有两种：支付能力理论和权益理论，分别解释被迫违约和理性违约。　　支付能力理论的主要内

5、容是：(1)当借款者无力支付月还款额时，违约就会发生。(2)影响借款者支付能力的因素有：触发事件(triggerevents,包括失业、离婚和疾病等)、融资来源(Financialresources，包括收入和储蓄等)、融资条款(Financialmitments，包括住房抵押贷款的利率、期限和贷款价值率以及其它负债)和其它(包括户主年龄和家庭里孩子的年龄与数量等)。　　权益理论的主要内容是：(1)违约可视为住房抵押贷款所内含的看跌期权，即以不偿还住房抵押贷款余额为条件而卖出住房的期权；即使借款者有能力支付月还款额也可能在一定条件下执行看跌期权(即违约)。(

6、2)违约的必要条件是负权益(即住房价值小于贷款价值)，并且违约受交易成本和触发事件的影响。(3)负权益的影响因素包括初始贷款价值率，住房价格波动率、已抵押年数、贷款期限和资金机会成本2；交易成本因素包括违约信用损失、寻找新住所的搜寻费用和搬迁费用等，它增加违约成本从而降低违约概率；触发事件因素包括失业、离婚和迁移等，它将多期最优违约决策提前到现在3。　　VonFurstenberg(1969)考虑了初始贷款期限、初始贷款价值率和被抵押的是新房还是旧房等因素，发现初始贷款价值率是影响违约率的重要因素，初始贷款价值率越高违约率越高。和Taylor(2000)研究

7、发现，孩子年龄小于六岁的家庭违约率较高；户主年龄对违约率有显著影响，在38岁以下，违约率随户主年龄递增，在38岁以上，违约率随户主年龄递减。由此可见，住房价格波动率、失业率或离婚率高以及中位家庭收入低的城区违约风险大。　　2.理性歧视理论　　19世纪70年代初，Phelps(1972)和Arroarschoun(2000)发现，对住房价格波动率较大的城区，贷款者要求较高首付款比例的概率较大。　　5.信息外部性理论　　Lang和Nakamura(1993)提出信息外部性理论(informationexternalitiestheory)。该理论的主要内容是：(

8、1)一方面，住房估价的精确性与近期的城区住房交易规模