房地产设计管理阶段的成本控制

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1、房地产设计管理阶段的成本控制徐斌浙江中大正能量房地产有限公司浙江310017摘要：成木管理是房地产企业管理的重要组成部分，是工程盈利与否的一个决定性因素。基于此，文章从房地产设计阶段成木管理的意义入手，通过分析目前国内的建筑项目在设计阶段进行工程成木控制的现状及造成原因，探讨如何在设计阶段釆取有效的措施来控制成木。关键词：建筑项目；设计阶段；成木控制一、房地产设计阶段成木管理的意义1、房地产项目投资是一个生产周期讼、工序复杂的生产链，加强设计阶段的成木管理是实现建筑总成木控制的关键环节。建筑设计是把资金转换为实物的决定性环节，它决定着接下来建筑项目的总投资和成木控制，进而直

2、接影响着投资企业的整体经济效益。2、科学、合理、经济的建筑设计不仅是确保建筑质量的可靠保证，还是一项工程可否如期顺利完工的决定性因素。一方面它可以对工程施工起到高效的引导作用，也可以为其它环节的施工顺利进行打下良好的基础，减少不必要的设计变更和返工，保证施工进度；另一方面可以减少设计与施工之间的误差，避免出现成品房与设计的模型房出现“失真”的情况，降低了业主与承商之间发生纠纷的可能性。3、“物美价廉”是商品在市场畅通无阻的最好名片。对于同一项工程项目来说，建筑的功能、开发商的投资目标和业主的决策范畴都是既定值，但是好的建筑设计却能将这些既定值加以有效整合，设计出一套最优执行

3、方案，使建造出来的成品房即只备建筑物自身独特的风格和美感，乂将工程造价控制在了合理范围，如此物美价廉的商品，消费者自然趋之若鹜，有了好的市场口碑和顾客群基础，可以大大节约宣传销售环节的成木费用。二、设计阶段进行成本控制的现状及造成原因1、设计阶段进行成本控制的现状在我国，长期以来，普遍忽视设计阶段对工程成本的影响，而把更多的精力放在工程的施工阶段。在施工阶段通过有效地管理、严格地控制，确实可以在一定程度上降低建设工程的造价，但效果甚微。很多建设工程都产生了竣工决算超施工图预算，施工图预算超设计概算，设计概算超投资估算的工程造价“三超”现象，导致项0投资失控，给国家和企业都造

4、成了巨大的经济损失。2、造成这种现状的原因2.1设计单位的原因。大多数设计单位在设计过程中往往设计与经济完全分开，设计人员不了解工程成本控制方面的知识，在设计过程中缺乏经济意识，而造价人员又没有同步参与设计工作，不能与设计人员及时沟通，导致设计人员大多只专注于自己的设计方案在技术上的可操作性，而不注重设计方案的经济可行性，从而增加了项0投资方的经济投入。2.2建设单位的原因。很多建设单位由于工期等多方面的原因，项0匆忙上马，产生了很多“边勘察、边设计、边施工”的“三边”工程，这样的工程经常在施工的过程中不断修改设计，当然也无法实现在设计阶段对工程成本进行有效的控制。2.3其

5、他多方面的原因，比如设计周期短，缺乏多方案间的比选等等。三、房地产设计管理阶段的成本管理中存在的问题1、工程技术与经济评价相分离①作为设计人员一般会比较偏重设计的创新性和独特性，而忽视了设计的经济性，造成在施工过程中，为了达到先进的设计要求，不得不引进新技术、新设备配合施工需求，从而加大施工成本。②由于设计责任问题，设计人员会尤其关注建筑质量，因而设计方案会相对保守，性价比低。③市场0前缺乏一套完整的评判标准可以对设计质量的优劣加以判断，因此，很多设计人员和相关管理人员普遍缺乏自主、自发进行成本控制的动力和意识。④利润最大化是商业地产企业从事住宅开发的基本动力，因而就会为了

6、追求一些短期利益行为影响设计工作的正常开展，最后所设计出来的方案忽视社会效益、环境效益和公共利益。2、设计招投标不彻底《中华人民共和国建筑法》第十九条规定建筑工程依法实行招标发包，对不适于招标发包的可以直接发包。招投标以质量、资金、工期等作为衡量标准可以将竞争机制引入建筑设计过程，有利于房地产企业公平竞争，提高设计水平，缩短设计周期，节约成本，保证工程质量，另一方面还能打击行贿、受贿等腐败行为。但是由于招投标的市场机制建立不够完善又缺乏有力的监管，加之建筑还涉及美学价值和社会效益等模糊的衡量标准，使得设计招投标在市场中并没有得到实效性的贯彻。3、企业管理权责划分过细，缺乏“

7、团队效益”中国的商业地产企业大多喜欢将技术与经济分离开来，建筑工程设计由设计组负责，造价则由概预算组负责，两组人员缺乏冇效沟通，又出于各自的利益和要求，最后不是设计没有考虑经济因素，使得设计性价比低，就是经济原因限制了设计的有效发挥，使得设计无法达到指定要求。四、设计阶段进行成本控制的措施1、增强经济观念，多方重视首先，决策者、管理者要增强经济观念，重视在设计阶段进行工程成本控制。其次，设计人员要与经济造价人员紧密配合，多向造价人员咨询工程造价方面的知识，避免出现“闭门造车”的现象。另外，造价人员也要及吋参与设计，