房地产企业项目总经理能力素质模型分析.pdf

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1、中国房地产行业综合运营能力评估指标体系暨项目总经理能力素质模型分析版权所有不得拷贝2011.09本次培训的内容目录中国房地产企业综合运营能力评估指标体系房地产企业项目总经理综合业务素质模型与课程设计探讨版权所有不得拷贝2011.09中国房地产企业综合运营能力评估指标体系版权所有不得拷贝2011.09与标杆企业运营指标对比指标指标名称行业标杆指标地产类别开发规模5～10个项目人均税后利润120～180万元/人人均年开发面积4200~5000平米/人人均效能（净利润/人力总成8.5本）低、多层：9个月开发效率（从拿地开工到开盘

2、）高层：12个月从开工到四证周期6个月开工到融资贷款周期7～8个月企业整体建安目标成本变动率3～5%以内运营项目营运四个节点100％指标一级计划节点90％（约60个）计划完成率决策层会议决议完成100%月计划完成90%资金计划使用情况90%回款情况90%产品质量投诉未有质量投诉公众事件版权所有不得拷贝2011.09按照公司经营要求（现阶段非常重要）项目、分期现金流回正时间与标杆企业运营指标对比指标指标名称行业标杆指标地产类别WK201020万平方米以下项目现金流回正时间12月年确定的20～40万平方米项目现金流回正时间24

3、月现金流回正时间40万平方米以上项目现金流回正时间34月版权所有不得拷贝2011.09与行业标杆企业运营指标对比指标指标名称行业标杆指标地产类别工程合同数量与人员配置小于45个，7人标配铁杆供方选用比例大于75%总包单位管理能力具备总协调的能力，并愿意协调总包单位的体制问题适合的就是好的。不同体制的供方，管理方法有所不同。新项目开发核心员工比例大于75%项目时间计划管理水平分级管理、分段考核、全员推进项目管理核心指标合同结算时间6～8个月（1）监理费用标准不少于15元/m2施工图纸深度水平工法合理实用，不是简单套用标准图毛

4、坯房改造费用小于50元/m2现场是否有专人管技术配备有相当于传统总包的“项目总工”建筑安装成本水平略高于社会平均水平二次设计与部品确定时间传统的建筑施工图出来后4个月完成版权所有不得拷贝2011.09与行业标杆企业运营指标对比指标指标名称行业标杆指标地产类别建筑安装成本水平略高于社会平均水平合同签订水平公平、公正、有理有节常见分歧处理能够找到合同依据（供方管理依据）施工工期合理性按照集团合理标准工期水平完成工程款支付及时性按照合同达到90%项目管理现场是否实现四个总控技术、计划、总平面、信息总控核心指标设计选材定样、招标影

5、响负面影响可控（2）与主要供方高层沟通频率1～2次/月行政能力细致入微、企业文化载体安全文明施工垃圾堆里造不出好质量，安全文明当地领先工地后勤保证情况安排好食宿，员工无生活后顾之忧五图一致性情况报建图、施工图、销售合同图、查丈图、竣工图一致版权所有不得拷贝2011.09与标杆企业运营指标对比指标指标名称行业标杆指标地产类别客户忠诚度64%（重复购买或推荐购客户满意度买）；客户满意度85%满意度95％投资者满意度员工满意度77%（第三方调查）版权所有不得拷贝2011.09与标杆企业运营指标对比指标指标名称行业标杆指标地产类别

6、一般项目共4～6个月：方案阶段60天、初设阶段30天、施工图阶段60～70天。标准化项目：方案42天、扩初设计周期施工图35天。成熟项目：方案49天、扩初施工图63天。创新项目：方案70天、扩初35天、施工图60～70天。人均设计面积4~5万平米/人，兼顾专业配置设计费用标准60～150元/m2（建筑面积）建筑方案/园林方案20~40元/m2（建筑面积）/15~20元/m2（园林面积）设计管理限额设计关键指标达成率100％设计差错率（设计错漏变0.5%以内（万科指标）更费用/总变更费用）施工图老工程师人员90%设计项目创新

7、率30%（一般项目）设计变更截止时间点单体建筑，工法样板后；室外，雨污水管线后。二次设计与部品确定时间总包开工后2个月内完成（参考）版权所有不得拷贝2011.09与标杆企业运营指标对比指标指标名称行业标杆指标地产类别人均招采面积20万平方米/人，兼顾专业配置招标文件的标准化份数85%合同的标准化份数85%招标周期偏差5%最低投标入围单位比例95%（需要讨论操作方式）暂定工程量合同比例10%采购与合无图分判建筑合同比例0%同管理战略采购合同额比例29类部品，占总合同额45%清单加图纸合同价格包100％（中海08年之后）干比例

8、项目工程合同数量小于45个合同结算时间6～8个月工程款支付及时性按照合同达到90％版权所有不得拷贝2011.09与标杆企业运营指标对比指标指标名称行业标杆指标地产类别人均成本管理面积10万平方米/人，兼顾专业配置目标成本的偏差率（结算成本/5％目标成本）基准成本的准确率（单项结算成95％本/基准成本）结