百强商业地产项目案例之二十--青岛宝龙城市广场

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1、百强商业项目案例之二十——青岛宝龙城市广场青岛宝龙城市广场——中国首个75万平方米主题游乐式购物公园城市：青岛   在青岛人口不足60万的城阳区，建设一个75万平方米的购物中心。青岛宝龙城市广场，正在展开一场“游在此、购在此、欢乐在此”的商业造城计划。2楼2010-03-0914:043楼2010-03-0914:05评论：中国竟然已经有这么大的建成开业的商业地产，惊讶中。而且我百度了一下，发现宝龙城市广场在不少城市都已有或将建，如徐州、福州、汉阳。果然不出我所料，万达模式已经有了恐怕不止一个效仿者。如果按照这个规划做，肯定会失败。理由如下：1、整个项目体量巨

2、大，如果只按照一个整体项目来操作的话，难度太大。上海的徐家汇港汇广场、太平洋百货、东方商厦、六百、汇金百货、美罗城6个各自独立的商业项目面积全部加在一起也不过70万㎡（包括所有写字楼在内）。试问仅一家宝龙城如何能够经营的下去？2、整个规划布局上想当然的将各种业态设置其中，实际上并不符合各种业态的面积需求和消费者的购物习惯。消费者购物要到一个建筑里面，吃饭要到另一个建筑里面，来回的路就很长，不合理。更不要说如此大的面积仅仅容纳一种单一的业态，势必造成剧烈的同业竞争，到时候肯定会伤及自身的利益。我认为宝龙集团虽然在项目定位上要打造一个城区，但是在实际规划的时候确把

3、它当做一个商业项目在打造，背离了原来的方向。合理的规划布局应该将整个项目分成几个独立的小项目分别打造。各自项目形成自己的经营风格，自己的客户群，在整个大宝龙城内形成互补，同时各自项目内部又有自己的完整商业系统（具体形态可参照徐家汇）。作为商业70w方体量太大，必须拆分成几个项目来操作商业地产将是另一个地产吸金点。我也考察过徐家汇商圈内的部分业态,确实需要相互独立并又相互依存。武汉还有一个号称世界上最长步行街的——武汉世界城项目。我不看好宝龙城市广场，我考察青岛的，也看过郑州的。目前真的很惨淡（当然与刚开业有关系）但是无论青岛郑州，他的选址都太过前瞻，无车族是很

4、难去一次的。而且体量大，却又分割出售，怎是非一般能耐能经营好的？！？！南方宝龙，北方万达，现在做商业地产的就这两个扩张得很厉害。虽然有相当的风险，但说这个项目一定会失败则有些武断了。楼上有朋友拿上海的情况出来对比，类似徐家汇这样的地方，但是要知道上海本身的商圈之多，业态之丰富非青岛可比，但青岛的相对简单的商业布局也有其不确定性，那就是一旦宝龙的运营方式能够赢得商户的认可，那么完全有可能打造一个全新的综合商圈出来，而不一定要像徐家汇那样分成各个地块来开发。综合运营的方式虽然近年来少有碍成功案例，但也不是不可以进行尝试，何况宝龙虽然在郑州不怎么样，但是在福州似乎还

5、算成功。其实青岛宝龙城市广场不单单是60万人口的成阳区的商业项目，而应该打造成为青岛乃至全省的综合性地标式项目，招揽更多人来消费。业态配比上还可以更加丰富一些其实失败不是以项目经营好坏论英雄，关键是政府便宜给了土地，傻子买了商铺，这样的商业地产成本比住宅便宜多了，却要卖二三倍住宅的价格。楼上的也不能这样说啊，傻子买了商铺，但是谁来租傻子的商铺呢？做成了还可以，做不成了，那么大的一个项目，以后宝龙的名声怎办？商业项目需要消费力的支持。如果真的只有60万的人口，哪来的消费力？中国目前开发商贪达大的风格没有改变，而且俞演俞烈。青岛固然是旅游之都，其中游乐部分可能对游

6、客有点吸引力，至于购物部分，我想游客贡献率不会有多大，况且青岛非中国时尚之都。从品牌角度看，由于量体大，业态品类繁多且杂乱，对国际一线品牌的吸引及其有限。如果未来人流不理想，会出现个别或多个业态无法喂饱甚至挨饿的局面。难度不小！但不是没有成功的可能，如果业态规划合理，还是可以做的！既然是新城的概念，那么业态不妨再丰富一些，每一种业态根据市场实际情况进行合理分割，比如银行、汽车4S店、会展中心、其他服务行业等，力求精而全！这样可能风险相对会小一点！呵呵！个人愚见！大手笔！这么大的体量，风险必然巨大。主要考虑能否持续经营的问题，第一次去我想不成问题，有太多吸引眼球

7、的概念，但是回头再去，就要有足够的亮点和独具一格的地方！不管你规划的有多大，也不管你的商家多么有吸引力，也不管你的规划多么的合理，你的运营团队不行的话，你的消费磁场不够大的话，你的辐射人口不足的话，最后倒霉的是商家，吃亏的是投资者，失败的是开发商，最后头疼的是政府。我只是在很多项目建造的时候听到了轰轰烈烈的宣传。没有看到开业后的红红火火。起码，泰山的宝龙城市广场是基本失败了。几乎是空城一个。开发商，你的选址科学么？你的规划合理么？你的规模适合么？请你细思量。不要贪大呀？劳民伤财不是好玩的哟。玩的可是老百姓的钱呀。75万平方的巨无霸商业，因此项目不在市中心，无车

8、一族到达不便利，加上青岛市只有60万人