房地产项目管理中的风险防范

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1、房地产项目管理中的风险防范罗小钢（重庆尔安机电设备工程有限公司重庆400000）摘要：房地产开发项目受制于内外多方面因素的影响，风险较大。房地产在项目管理过程中，应当能够有效识别存在风险，采取防范措施。木文分析了房地产项目管理中的风险与防范措施，并提出了规避项目管理风险的建议。关键词：房地产；项目管理；风险防范一、房地产项目管理中的风险防范的意义房地产项目具有不可逆转性，它的这一特性使得它的项目管理风险比其它项目要高出很多。事实上，项目管理中的风险存在与房地产项目的策划、设计、施工与竣工后各个阶段，并且各个阶段的风险有着密切的联系，随着项目管

2、理的推进，一种风险会引发另一种风险，一种风险会转变甚至扩散。所以，房地产项目的风险防范应当及时、全面，并且对于项目决策阶段的风险要加重防范，从而开一个好头，也减少了引发其它风险的隐患，从而使整个过程成为一个连续有效的过程，使房地产项目以最小的成木实现最大的收益。二、房地产项目管理中的风险与防范措施（一）自然条件风险由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产牛.直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。主要括火灾风险、洪水风险、异常气候、地震风险、风暴风险、地质风险等。防范自然风险，项目建设

3、开始前，应邀请专业勘察机构开展充分的地质勘探工作，对地质灾害与水土条件做出合理的评价。再以此评价为依据制定防范措施，降低自然因素引发的风险。在设计过程中,不吝啬对资源和人力的投入，进行多方案比选，选择最佳方法，既全面的考量风险乂要降低成木。（二）投资决策阶段的风险1、开发区域风险：房地产的不可转移性、区域性和个别性，决定了它所处的地理位置极为重要。2、开发物业类型风险：房地产的种类有公寓、高档住宅、普通住宅、别墅、办公写字楼、仓库、商业购物中心、洒店、旅游项S等，不冋种类的开发项0具有不同的功能、用途与技术经济特性，因此具有不同的风险，例如：

4、近几年来开发高档住宅的风险比较大。3、开发吋机风险：因为经济发展的周期性，导致房地产产品的供求关系随时间发生变化。（三）资金风险房地产项0开发需要巨大的资金，资金筹集是一项闲难的工作也是一项风险较大的风险。筹资风险主要指的是由于使用借贷资金造成的自奋资金冋报盈利的不确定性和由于缺乏资金引发项目不能实现后续开发，造成前期投入的资金没有办法收冋的一种情况。借贷比例与筹资风险成正比。当前各类筹资方式的手段、工具以及客观环境不一，风险也不尽相同，所以对不同的筹资方式要采取不同的风险防范措施。一般情况下，开发商制定资金计划的过程中应当把自有资金投入比例

5、看做重点，大约10%—15%的流动资金就可以开工。有效利用金融工具、合理进行资金运作、规范自身经营行为、与外界保持良好的协调沟通都能够降低资金风险。（四）政策风险房地产行业经过几十年的快速发展，己成为我国国民经济的支柱性产业，在促进国民经济和社会发展中起着积极的作用，冋吋也深刻影响到我国经济运行和人民生活的各个方面，因此不可避免地受我国宏观调控和政策的影响。具体来讲，我国国内在产业、土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等方面相应政策法律法规的调整，如对房价的限制、贷款利率的规定、土地使用的限定等都极有可能对房地产开发项目各个层面构成潜在风险

6、或直接影响，其至直接造成房地产开发商经济上的损失。规避政策风险，首先要建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区（段）域的规划、土地、项0（包括在建和意向）、适宜的房地产项S情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经常性从容分析，比较临吋“抱佛脚”分析的依据和理由会更丰富;合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要而不紧急”的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密，提供的决策依据会更科学，规避政策风险的能力会更强。（五）合同风险房地产项0要签订的合同非常

7、多，诸如材料供应合同、设计合同、施工合冋等等。合同管理是项S管理的重要组成部分，在合同的签订、执行过程中一旦出现问题，就会引发索赔风险，进而造成工期延长、成本增加。合同风险防范措施应当贯穿于合同管理的全过程。房地产企业要不断提升自己的招标管理、成本控制和合同管理能力。在招标中，准确的对标的进行核定,制定工期、质量、造价、安全投标的条件，为房地产项0合同管理提供良好的客观环境；在合同签订中，要充分理解法律规定，对存在的可控风险以合法的方式进行缓和、转移和消除；在合同执行中，利用风险管理技术、财务手段对风险进行防范，拒绝因“违规”或“违约”导致风

8、险失控。（六）施工风险施工风险是指房地产开发项0进入建设阶段由于建筑材料价格上涨、设计变更、施工质量问题等原因，使项0建设周期延长，开发成本增加，目标收益难以实现的