房产新政，并非简单的救市政策

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1、房产新政，并非简单的救市政策文／丛屹3月30日，央行联合住建部、银监会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，“自2015年3月31日起．，二套房首付降至4成、首套房公积金首付降至2成”；与此同时，财政部、国家税务总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将个人转让住房免征营业税的时限从5年下调至2年。此举迅速被媒体解读为“3.30救市政策”，甚至成为一些开发商试图上调价格的依据。4月20日，央行普降银行存款准备金率1%，并在此基础上进一步实施定向降准，被媒体广泛解读为进一步的救市政策，并大多引申为对股市、楼市的乐观预期。对此，笔者认为，此

2、种解读颇不理性，有必要澄清相关认识。房产新政的基本背景2013年开始，尤其是“7.30”会议之后，中央对经济形势作出了“三期叠加”的论断，宏观调控取向“紧平衡、调结构”的政策主轴，对以往楼市不理性的投机泡沫形成了巨大的压制力，楼市价格的上涨趋势被抑制住，围绕楼市的投融资热度也大幅下降。虽然，不可避免地，短期内处于“结构调整的阵痛期”，但中央仍坚持审时度势，“有底线”的“不强刺激”。这无疑是正确的。众所周知，之前所谓“房地产行业的黄金十年”，实则是“问题的十年”．房地产行业的非理性发展，不但激发了地方政府的“土地财政冲动”，拉大了房价收入比，而且引发了房价租

3、售比的“泡沫化”特征，甚至造成了实体经济和虚拟经济的严重脱离。今天中小企业融资困难，与房地产行业的非理性发展紧密相关，高利驱使资金通过各种管道向虚拟经济和房地产行业聚集，抬高了社会融资成本，进一步加剧了实体经济，尤其是中小企业的融资困难。中小企业、小微企业是实体经济的基盘，GDP占比6成以上，解决社会就业9成以上，是经济增长和就业的基础。中小企业的融资困难，实则是实体经济下行压力加大的根本原因。4月17日，李克强总理表示：“‘融资难’、‘融资贵’的问题喊了很多年了，最近几年呼声尤甚。刚才考察商业银行看，贷款利率普遍在6%以上。然而多方面调查的数据表明，企业

4、利润目前平均只有5%，扣除财务费用之后不就成负增长了吗？”从2013年以来的历次国务院常务会议的决定和部署看，工作的基调之一，就是如何支持中小企业、小微企业发展，如何鼓励“大众创业、万众创新”，充分调动市场活力，“顶住经济下行压力”。因此，不难理解，当前结构调整的困难之一，就是如何“加大金融支持实体经济发展”的力度，如何解决中小企业融资难的问题。如果社会资金，还是只围绕着股市、楼市这些虚拟经济的市场转圈，那无疑是“雪上加霜”。以上，是当前政策选择的基本背景。在这样的背景之下，“不强刺激”的政策逻辑，不可能发生180度的大转弯，导致结构调整努力的前功尽弃。传

5、统“国N条”的调控逻辑，是扬汤止沸，总量刺激、投资驱动的增长模式，2012年就走到头了，再重复也只能是原地踏步，甚至是倒退。理性认识楼市和股市理性分析当前楼市的情况，不难发现，供求结构正在趋于平衡，前期货币政策“紧平衡”的确起到了“调结构”的效果：一方面，总体房价趋于稳定，银行为保障流动性开始着手调整贷款期限结构，向房地产行业的信贷投放趋于理性；另一方面，不同城市房价的变动出现明显的分化，有良好的自住需求支撑的一线城市、居住成熟度较高的主城区，房价有比较坚实的市场支撑，但随着投资投机性需求的大幅回落，三四线城市、边郊区位的过剩开发量，处于艰难的“去库存”状

6、态。楼市的理性回归，正在驱使社会资金寻找新的投资方向，政策上意图通过改革创新引导社会资金进入实体创业和创新的领域。对楼市的理性认识，不是“非左即右”的理解。前述不难看出，当前房地产行业正处于结构调整期，“紧平衡”的调控压力之下，楼市的供求结构正在改良，供给结构正在向自住需求回归。这是主基调，不能放弃。所以，调控的逻辑显然不是“大开大放”，而是有效释放自住需求。此次下调首套房公积金首付和二套房首付，是针对自住需求，目的是有效释放自住需求，即有效释放首套自住和改善型自住需求。众所周知，之前“新国五条”的短期抑制是为了应对2013年初房价出现的过快上涨，采用了较

7、为严厉的从紧手段，严厉抑制投资投机性需求、提高贷款门槛（包括防范一些提前购买的行为），难免误伤一部分自住需求。所以，从这个角度看，当前情况下，投资投机性需求大幅回落、房价预期回落，减少自住需求的购房难度和贷款压力，是比较适当的政策选择，不但有利于满足市场的正常需求，也有利于通过房地产市场的健康恢复助力拉动内需。将近期的政策措施不理性地理解为“救市”、甚至错误判断“房价将会大涨”，是因为忽视了两个基本事实：一是，银行系统出于流动性的考虑，恐难放弃贷款期限结构调整的思路，对房地产的信贷投放，不可能出现盲目乐观、开闸放水的情况，房地产金融总体上仍然处于“前期刺激

8、政策的风险消化期”，谨慎的态度仍然占据主流；二是，总体上前期房产供