《房地产政策分析》word版

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1、房地产政策的演变一、1998年-2003年：政策支持房地产业发展1998年到2003年，我国政府出台了一系列的政策，房地产市场在此时期获得政策鼓励与信贷支持，平稳发展，对宏观经济的推动具有重要意义。1998年7月3日：国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，国发(1998)23号进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设；停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场等等。政策分析：（1）旧的住房体制被打破，居民的住房观念发生改变；（2）停止了住房实物分配制度，

2、切断了单位建房、分房的旧渠道，提高了职工住房支付能力，调动了居民住房消费积极性；（3）二级市场全面开放，市场体系不断完善，拉动了国民经济增长；（4）促进了市场中介服务加速发展，政府管理行为逐步规范化；2003年2003年可以说是房地产政策频出的一年，自2月以来，我国政府从土地市场入手，出台了约40项全国性的关于房地产市场的政策法规，其中的主线正是“121号文”及“18号文”。4月份的“121号文”：中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》拉响宏观调控警报。（主要是从金融方面进行调控的）内容：（1）加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向房地产开发

3、贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业·····对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。（2）严格控制土地储备贷款的发放商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。（3）规范建筑施工企业流动资金贷款用途（4）加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要（5）强化个人商业用房贷款管理（6）充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用（7）加强个人住房公积金委托贷款业务的管理政策分析：（1）对房地产信贷进行了风险提示，对开发商贷款、建筑业流

4、动资金贷款、个人多套住房贷款等提出了比较原则性的审慎性调控措施，进一步规范房地产信贷市场发展，起到了要求商业银行防范风险的警示作用。（2）但是121号文对开发商做出了限制，致使当时较多房地产开发商开发能力大大降低，甚至导致资金链断裂，出现没钱继续完工，形成了许多烂尾楼。 8月份的“18号文件”：国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确将房地产业作为国民经济的支柱产业，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产。提高认识，明确指导思想大致内容：(1)充分认识房地产市场持续健康

5、发展的重要意义。(2)进一步明确房地产市场发展的指导思想。(3)完善住房供应政策。(4)加强经济适用住房的建设和管理。(5)增加普通商品住房供应。要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。(6)建立和完善廉租住房制度。(7)控制高档商品房建设。``````政策分析：（1）正确认识了房地产市场，肯定其在国民经济发展重的支柱性作业；（2）房地产开发商信心大增，房地产一级、二级市场恢复活力，国民经济迅速增长；（3）住房供应政策逐步完善，供给结构得到调整（4）廉租房制度，经济适用房制度进一步改善，实行住房补贴，使得更多的公民能够买得起房，

6、住得起房。二、2004年-2008年前三季度：调控供需、抑制房价基于此阶段房地产投资过热和房价上涨过快的现象，国家出台一系列调整政策，通过调控供给总量以及需求总量，抑制过热的投资和房价的过快上涨。2004年3月1日：8•31大限提高拿地“门槛” 调控开始(从一级市场的土地方面进行调控)　国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。政策分析：规范了拿地程序。8•31以前拿地基本靠的是政府资源、靠的是人脉

7、，8•31后的时代，那地要有资本，房地产企业开始明白做大做强的道理，10月：央行十年首次宣布上调存贷款利率（从金融方面进行调控）中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。政策分析：银行利率上调后，做用的结构是房地产开发企业的数量明显减少，促进了房地产内部的有声擂台，实现了资源的优化配置，并且一定程度上抑制了房地产市场过快过热发展。2005年3月：房贷优惠政策取消 调控涉及消费层面（金融方面）央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策

8、，宣布取消